山西太原小店區(qū)一“爛尾樓”交房四年后要求補(bǔ)差價(jià)
2022-11-30 點(diǎn)擊：次
居者有其屋。購(gòu)房本應(yīng)該是一件好事，然而，山西省一農(nóng)民劉某某（化名）的購(gòu)房遭遇就像是一場(chǎng)噩夢(mèng)。2014年，他在太原市小店區(qū)西溫莊鄉(xiāng)西賈村“天擎•書林院”買了一套房，經(jīng)歷了延期交房、業(yè)主自救等過(guò)程后，2018年終交房。但延期賠償沒(méi)有等到，劉某某卻被告知要補(bǔ)差價(jià)，未按規(guī)定時(shí)間交錢，門鎖被換，有家不能回。
延期三年多收到遲來(lái)的商品房
47歲的劉某某多年在太原市靠裝修鋪地板為業(yè)，為改善居住環(huán)境，讓孩子享受更好的教育，2014年10月19日，他花費(fèi)16.8萬(wàn)元首付50%房款在天擎•書林院房地產(chǎn)項(xiàng)目中認(rèn)購(gòu)了一套二居室商品房。
劉某某與天擎•書林院開(kāi)發(fā)商——山西天擎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽署的購(gòu)房合同顯示，房屋位于太原市汾東教育城，建筑面積為87.30平方米，房屋單價(jià)為每平方3828元，總房款為33萬(wàn)余元，合同顯示交房日期為2014年12月31日。
合同簽署后，由于項(xiàng)目“五證”不全，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，工地長(zhǎng)期停工，未能如期交房，和劉某某一樣購(gòu)房的業(yè)主們多次維權(quán)。2016年1月5日，山西天擎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、建筑方——南通市常青建筑安裝有限公司、西溫莊鄉(xiāng)人民政府三方建立共管賬戶，動(dòng)員業(yè)主進(jìn)行自救。2016年3月9日，業(yè)主籌資3萬(wàn)元繳于三方共管賬戶。由鄉(xiāng)政府監(jiān)督，建筑方利用業(yè)主自救資金繼續(xù)修建，達(dá)到合同要求的交房條件。
“天擎•書林院項(xiàng)目1號(hào)樓于2017年3月1日已具備交房條件，請(qǐng)您提前準(zhǔn)備好相關(guān)購(gòu)房憑證來(lái)公司項(xiàng)目部辦理交房手續(xù)。”2018年4月19日，劉某某拿著開(kāi)發(fā)商出具的《交房通知書》收房。此時(shí)，該房屋還未接入市政水、電、暖，使用的是西賈村臨時(shí)水電，他無(wú)奈收房。
劉某某說(shuō)，在收房當(dāng)天，他向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)繳了11余萬(wàn)元的房款，共繳納總房款的95%，經(jīng)與開(kāi)發(fā)商商議，剩余5%房款等水、電、氣、暖設(shè)施齊全后繳納。劉某某補(bǔ)充道，還向開(kāi)發(fā)商繳納了房屋面積6.3平方米差額部分的23887元，以及采暖入網(wǎng)費(fèi)、天然氣初裝費(fèi)、房屋維修基金、樓宇對(duì)講入戶費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，合計(jì)16.8萬(wàn)元。
“雖然拿到了房子，由于經(jīng)濟(jì)困難一直沒(méi)有裝修。”劉某某說(shuō)，直到現(xiàn)在他們一家五口還在外邊租房子，房租一年12000元，搬新家是他最奢望的事情。
沒(méi)等來(lái)賠償反被要求補(bǔ)差價(jià)
劉某某的房屋實(shí)際交房時(shí)已延期了三年四個(gè)月。根據(jù)合同約定，出賣人逾期交房，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金。以每天67元計(jì)算，每月賠償金大約2000元，應(yīng)該賠償8萬(wàn)元。
然而，這筆賠償金還沒(méi)有到手，卻等來(lái)了要求補(bǔ)繳房款差價(jià)的通知。
據(jù)了解，因2021年山西天擎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)法如期交房，無(wú)力完善小區(qū)其他配套工程，大量房子存在一房多賣，糾紛不斷。為積極穩(wěn)妥扎實(shí)有效開(kāi)展書林院小區(qū)房屋善后處置工作，維護(hù)群眾合法權(quán)益，根據(jù)區(qū)書林院小區(qū)房屋建筑物新房專項(xiàng)處置工作領(lǐng)導(dǎo)組相關(guān)會(huì)議精神，由西溫莊鄉(xiāng)牽頭組織成立書林院小區(qū)房屋善后處置專項(xiàng)工作組，于2022年8月3日出臺(tái)《書林院小區(qū)房屋善后處置專項(xiàng)工作方案》。
劉某某說(shuō)，這個(gè)工作方案事關(guān)1、2、3號(hào)樓全體業(yè)主，不分面積大小樓層高低，處置房屋單價(jià)統(tǒng)一按照4380元/平米執(zhí)行，原合同單價(jià)低于處置房屋單價(jià)者，除需繳清原合同尾款外，還需按處置房屋單價(jià)和實(shí)測(cè)建筑面積補(bǔ)交購(gòu)房差價(jià)款。
依據(jù)《方案》的規(guī)定，劉某某認(rèn)為，他購(gòu)買的1號(hào)樓已經(jīng)交房四年，與還未交房的2號(hào)樓、3號(hào)樓不一樣，如果補(bǔ)繳也是繳剩余5%的總房款。但《方案》明確規(guī)定，如果不補(bǔ)繳差價(jià)，房子由西溫莊鄉(xiāng)政府臨時(shí)管控。“9月28日，我到房子拿東西時(shí)發(fā)現(xiàn)，門鎖被換。后來(lái)才知道，1號(hào)樓300多戶業(yè)主除裝修入住的100多戶外，其他業(yè)主門鎖也被換掉了，取得西溫莊鄉(xiāng)政府書林院小區(qū)房屋善后處置小組工作人員同意后才給開(kāi)鎖，而且有五六名保安寸步不離，真是有家不能回。”
開(kāi)發(fā)商不履行購(gòu)房合同 卻讓業(yè)主“埋單”
“四年前，在小區(qū)交房的時(shí)候已經(jīng)交齊了所有款項(xiàng)，小區(qū)也達(dá)到了交房條件，一再違反購(gòu)房合同，要求補(bǔ)繳房款差價(jià)，表示不理解。這是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，與業(yè)主個(gè)人無(wú)關(guān)，不應(yīng)該由業(yè)主‘埋單’。”劉某某說(shuō)出了1號(hào)樓業(yè)主們的心聲。
對(duì)此，《書林院小區(qū)房屋善后處置專項(xiàng)工作方案》向業(yè)主們介紹了處置單價(jià)計(jì)算的構(gòu)成說(shuō)明。方案稱，由于歷史遺留原因和開(kāi)發(fā)商違法被羈押等原因，書林院小區(qū)部分主體及配套工程遲遲未完善，一直不能交付。小店區(qū)委區(qū)政府高度重視，成立書林院小區(qū)問(wèn)題專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)組，協(xié)調(diào)各施工方繼續(xù)墊資完善剩余工程及配套設(shè)施建設(shè)。目前，小區(qū)各項(xiàng)建設(shè)工程已基本完工，并具備初步交房條件，需對(duì)小區(qū)房屋建設(shè)成本進(jìn)行重新核算確定房屋處置單價(jià)。
處置房屋單價(jià)核算的主要構(gòu)成部分，在該方案中顯示以下幾個(gè)方面：已完工未支付的工程款項(xiàng)；未完工后期再完善產(chǎn)生的材料及工人價(jià)格增長(zhǎng)費(fèi)用；開(kāi)發(fā)商原設(shè)計(jì)方案中不能完全滿足全體住戶基本生活所需要的水、電、氣等配套設(shè)施的設(shè)計(jì)變更，升級(jí)改造費(fèi)用；為保障居民人身安全和日常生活需新增的消防、供暖等設(shè)施的設(shè)計(jì)施工費(fèi)用等；施工完善過(guò)程中產(chǎn)生的建立、審計(jì)、法務(wù)等其他必須費(fèi)用。
今年11月23日，針對(duì)方案中提到的“天擎•書林院”項(xiàng)目房屋的相關(guān)問(wèn)題，太原市小店區(qū)西溫莊鄉(xiāng)人民政府辦公室回復(fù)稱“領(lǐng)導(dǎo)在基層防疫聯(lián)系不上”。
劉某某算了一筆賬，若如方案要求的那樣，他的房子還需要補(bǔ)差價(jià)51634元，僅1號(hào)樓業(yè)主就要補(bǔ)繳2000萬(wàn)元左右，再加上2、3號(hào)樓是一筆不小的數(shù)目。
律師：項(xiàng)目存在三個(gè)違法或違約
“天擎•書林院項(xiàng)目存在三個(gè)違法或違約，即‘五證’不全、延期交房、所交房屋有瑕疵，這些開(kāi)發(fā)商都要承擔(dān)賠償責(zé)任。”北京市郭旭律師事務(wù)所主任郭旭說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在交房的時(shí)候，應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)完整、基礎(chǔ)設(shè)施完備，而‘天擎•書林院’交的是一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施不完備的樓，所以一切責(zé)任應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百八十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
“天擎•書林院業(yè)主自救資金三萬(wàn)元屬于修理房屋瑕疵義務(wù)，當(dāng)初就應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，并且不計(jì)入違約責(zé)任和賠償責(zé)任。”郭旭認(rèn)為，業(yè)主按照購(gòu)房合同的金額支付房款，至于房屋在建設(shè)中出現(xiàn)了新的開(kāi)發(fā)成本，那屬于開(kāi)發(fā)商自己的責(zé)任，怎么能轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上讓業(yè)主承擔(dān)差價(jià)呢？這是明顯的違背最基礎(chǔ)的買賣合同義務(wù)。
郭旭表示，保交樓是開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。關(guān)于差價(jià)問(wèn)題，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有預(yù)計(jì)到的成本，應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)。如果是由于政府介入，導(dǎo)致某些成本的增加，這些成本的最終承擔(dān)也應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，不應(yīng)該由購(gòu)房者承擔(dān)。因?yàn)槠飘a(chǎn)的是開(kāi)發(fā)商，而不是業(yè)主。如果說(shuō)1號(hào)樓業(yè)主在原來(lái)購(gòu)房合同基礎(chǔ)上，沒(méi)有再簽定新的協(xié)議，也就意味著沒(méi)有增加新的義務(wù)，住進(jìn)去的或沒(méi)住進(jìn)去購(gòu)房者有權(quán)拒絕補(bǔ)差價(jià)。
針對(duì)劉某某等業(yè)主房屋被換鎖一事，郭旭認(rèn)為，這是一種違法行為，但絕不能用違法的方式對(duì)抗違法。根據(jù)最高人民法院一些指導(dǎo)性或參考性案例，都將換鎖、堵鎖眼、貼封條等行為列為違法手段，業(yè)主們可以通過(guò)法律途徑訴訟解決。
對(duì)此，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》將繼續(xù)關(guān)注。
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