上海一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人劉華東特別懷念去年底生意好的那段時(shí)光，“每天房地產(chǎn)交易中心大廳都擠滿人，多得有些恐怖！不用出去跑，坐在門店里一天也可以做5、6單業(yè)務(wù)。”而現(xiàn)在，很多經(jīng)紀(jì)人主動(dòng)出擊找房源，找買家，給以前客戶群發(fā)房源短信，即便如此也沒(méi)有生意。公司里員工連續(xù)幾個(gè)月沒(méi)有生意，靠那點(diǎn)底薪根本養(yǎng)不活自己。“走了就走了，沒(méi)人挽留，流動(dòng)性大的行業(yè)特點(diǎn)，加上冷清的行情，使得辭職或辭退這種事幾乎天天都在發(fā)生”。
據(jù)介紹，在上海，綜合開(kāi)店的租金、電費(fèi)、通信費(fèi)、人力成本等因素，外環(huán)內(nèi)中心城區(qū)中介市場(chǎng)公認(rèn)的“盈虧平衡點(diǎn)”在15萬(wàn)元/月左右。可是現(xiàn)在靠租賃業(yè)務(wù)的傭金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠維持生計(jì)。
開(kāi)發(fā)商：寒意陣陣
房地產(chǎn)市場(chǎng)的陣陣寒意也傳導(dǎo)到一手房的開(kāi)發(fā)商層面。從房地產(chǎn)上市公司已披露的信息來(lái)看，上半年業(yè)績(jī)明顯出現(xiàn)分化，多家公司凈利潤(rùn)下降100%以上，甚至有5家預(yù)告下降超過(guò)200%，龍頭地產(chǎn)企業(yè)依然保持強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而一些中小房企則業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩甚至虧損。2010年同期凈利潤(rùn)高達(dá)4億多元的嘉凱城，今年中期業(yè)績(jī)甚至不夠買一套豪宅。有一些企業(yè)雖然上半年業(yè)績(jī)依然靚麗，但依靠的卻是之前的銷售項(xiàng)目。
寒意并沒(méi)有消失的跡象，反而正漸漸變濃。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創(chuàng)近4個(gè)月新低。某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積按照周平均成交量計(jì)算，去庫(kù)存時(shí)間分別達(dá)到16個(gè)月、10個(gè)月、7個(gè)月和12個(gè)月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫(kù)存時(shí)間甚至高達(dá)21個(gè)月、22個(gè)月和29個(gè)月，另有南京、福州、蘇州等城市的去庫(kù)存時(shí)間也超過(guò)1年。
上海綠城玫瑰園開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨告訴記者，嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策讓不少中小開(kāi)發(fā)商元?dú)獯髠瓿踔贫ǖ匿N售任務(wù)現(xiàn)在看來(lái)已遙不可及，能完成一半已經(jīng)不錯(cuò)。
一方面是銷售下滑，另一方面是資金吃緊。從銀行獲得貸款越來(lái)越困難，信托融資又被各大銀行叫停，開(kāi)發(fā)商正面臨著有史以來(lái)最脆弱的資金鏈。
另一個(gè)數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的生存狀況，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的股權(quán)并購(gòu)總涉及金額比去年同期翻番。并購(gòu)的案例數(shù)量和并購(gòu)總金額及平均單案例并購(gòu)金額均創(chuàng)造歷史新高。
喜歡自稱為“操盤手”的上海火宏投資發(fā)展有限公司營(yíng)銷總監(jiān)劉春也稱，住宅項(xiàng)目的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，一些地產(chǎn)大佬紛紛轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也說(shuō)明樓市熱點(diǎn)開(kāi)始切換。“我的一些溫州老鄉(xiāng)也把資金從樓市抽出投到其他項(xiàng)目，他們是對(duì)市場(chǎng)最敏感的，風(fēng)向已經(jīng)變了。”他說(shuō)。
房?jī)r(jià)跌不跌要看銀行
不過(guò)，黃金時(shí)代終結(jié)，不等于房?jī)r(jià)立刻就會(huì)下跌。
記者在采訪中接觸到的一些海外投資移民有相當(dāng)一部分是“炒房族”，由于觸角敏銳、眼光獨(dú)到，這些人大多在前些年中國(guó)樓市價(jià)格暴漲中獲利豐厚。近兩年來(lái)，這些人將自己投資重心轉(zhuǎn)移到了包括香港、澳門在內(nèi)的境外房地產(chǎn)市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)的三四線城市。
他們認(rèn)為，隨著政府調(diào)控政策的落實(shí)及保障房力度的加大，一二線城市的房?jī)r(jià)上漲的空間有限，但三四線城市卻還會(huì)保持相當(dāng)大的升值空間。因?yàn)槟壳拔覈?guó)城市化進(jìn)程仍在加速過(guò)程中，帶來(lái)了房地產(chǎn)的剛性需求。這種剛性需求在一二線城市已趨于飽和，相當(dāng)一部分城市居民家庭購(gòu)置了兩套及兩套以上的住房。武漢電力部門的一項(xiàng)調(diào)查顯示，每年武漢中心城區(qū)零電費(fèi)的房產(chǎn)多達(dá)5萬(wàn)套，這說(shuō)明相當(dāng)一部分市民為家庭未來(lái)住房需求進(jìn)行了相當(dāng)?shù)膬?chǔ)備。“其實(shí)，中國(guó)樓市泡沫的最大推手不是政府，也不是開(kāi)發(fā)商，更不是炒房族，而是銀行。”一些近年開(kāi)始在海外炒房的投資移民說(shuō)，“現(xiàn)今銀行房貸模式在任何一個(gè)國(guó)家都極為少見(jiàn)，這種房貸模式想要國(guó)內(nèi)樓價(jià)不漲很難。”
以一戶開(kāi)發(fā)成本為80萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，開(kāi)發(fā)商售價(jià)100萬(wàn)元，炒房客首付20%即20萬(wàn)元后，即可貸款80萬(wàn)元購(gòu)得房產(chǎn)。如果炒房客再以200萬(wàn)賣出，新的購(gòu)房者只需出40萬(wàn)元，就可通過(guò)銀行房貸購(gòu)得房產(chǎn)，因?yàn)殂y行房貸不是以房產(chǎn)成本發(fā)放的貸款，而是以售價(jià)總額的80%發(fā)放的房貸。如此炒下去，表面上金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行，實(shí)際上卻落在了房客身上。
他們認(rèn)為，目前，一些銀行在落實(shí)調(diào)控新政的過(guò)程中加大了首付比例，但其基數(shù)依然以房屋售價(jià)為主，這是調(diào)控政策難以奏效的一大原因。不過(guò)隨著銀行房貸模式的進(jìn)一步完善，樓價(jià)只漲不跌的時(shí)代無(wú)疑將成為歷史。
