從7月1日起，“商品住宅項(xiàng)目原則上開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年”的政策正式實(shí)施，在廣州，近日也規(guī)定將土地閑置費(fèi)統(tǒng)一提高為地價(jià)的20%以及征收增值地價(jià)。
目前，廣州超過(guò)三成的地產(chǎn)項(xiàng)目都在8萬(wàn)平方米以上，新規(guī)定會(huì)讓相當(dāng)部分的地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法“達(dá)標(biāo)”，眼下正值地產(chǎn)市道低迷，銷售欠佳，資金鏈?zhǔn)茏瑁诵抡䲡?huì)否雪上加霜？
有意思的是，業(yè)界專家對(duì)此看法相左。有的認(rèn)為新政增加開發(fā)商資金壓力，增加了開發(fā)商的土地持有成本，從而提高了開發(fā)的成本；有的則認(rèn)為可促進(jìn)開發(fā)商快速滾動(dòng)有效地開發(fā)土地，一方面不用另外付出閑置土地的費(fèi)用，另一方面對(duì)開發(fā)商的生存來(lái)說(shuō)反而更有利。
為防囤地政府再出招
為防止開發(fā)商囤地，遲遲不開發(fā)而造成市場(chǎng)供應(yīng)不足的情況，今年6月初，國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局日前發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本。合同明確規(guī)定，“屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。受讓人不能按期開工，應(yīng)提前30天向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過(guò)1年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開、竣工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額一定比例的違約金。”該合同示范文本從今年7月1日起執(zhí)行。
合同發(fā)布不久，廣州市國(guó)土房管局又頒布了《廣州市閑置土地處理辦法(修訂征求意見稿)》，對(duì)開發(fā)商持有土地提出了更高的要求：不再按月累計(jì)征收土地閑置費(fèi)，而是明確“按出讓土地價(jià)款的20%計(jì)收土地閑置費(fèi)”，加重了對(duì)開發(fā)商土地閑置行為的處罰力度。
過(guò)去開發(fā)商開發(fā)大規(guī)模地塊時(shí)，往往會(huì)采取分期開發(fā)的方式來(lái)規(guī)避有關(guān)土地閑置的規(guī)定。為理順由此產(chǎn)生的問(wèn)題，《辦法》特別增加一個(gè)界定規(guī)則：“認(rèn)定和處理閑置土地以宗地為單位，對(duì)已辦理用地分期手續(xù)的，以分期后的土地為宗地單位。”與此同時(shí)，對(duì)于個(gè)別閑置土地與周邊已開發(fā)地塊同屬一個(gè)項(xiàng)目，整體規(guī)劃(主要指分期開發(fā)、分期領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的情形)，如收回該閑置土地將導(dǎo)致難以實(shí)施原有規(guī)劃的情況，按照國(guó)務(wù)院“對(duì)閑置用地特別是房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)”的要求，廣州開始對(duì)這類可不收回的閑置用地征收增值地價(jià)。
廣州30%項(xiàng)目難達(dá)新規(guī)
中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，從發(fā)展商一般的開發(fā)規(guī)律和速度上來(lái)看，正常的開發(fā)商3年的時(shí)間最多能開發(fā)建筑面積5萬(wàn)平方米至8萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，而廣州超過(guò)30%的項(xiàng)目都在8萬(wàn)平方米以上，尤其是華南板塊以及近郊的樓盤，建筑面積都在幾十萬(wàn)平方米以上，有的甚至達(dá)到數(shù)百萬(wàn)平方米。因此，如果按照新規(guī)定，廣州有相當(dāng)部分樓盤不能達(dá)標(biāo)。換言之，想要在3年內(nèi)完成這些“大盤”的開發(fā)幾乎不可能。
采訪中，有業(yè)內(nèi)人士坦言，不僅項(xiàng)目面積不同，完工的時(shí)間不一樣；同時(shí)一些涉及拆遷、爛尾項(xiàng)目的開發(fā)也需要大量時(shí)間辦理相關(guān)手續(xù)，因此，呼吁政策進(jìn)一步細(xì)化。例如將“商品住宅項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間原則上不得超過(guò)3年”的政策如果細(xì)分為“拿地后半年要報(bào)規(guī)劃，1年內(nèi)要開工，3年內(nèi)完工等”，給地產(chǎn)商作出明確的時(shí)間表，甚至還將未如期完工的項(xiàng)目施與一定的處罰等，都可以更加有效地防止開發(fā)商鉆政策“空子”。有的還建議，在土地出讓的招、拍、掛中就應(yīng)該明確項(xiàng)目的完工時(shí)間。
導(dǎo)致開發(fā)成本增加？
“新政策的出臺(tái)增加了開發(fā)商的土地持有成本，如果開發(fā)商的土地被認(rèn)為是閑置用地的話，他的持有成本就增加了。”經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金認(rèn)為，新政策的出臺(tái)將使開發(fā)商對(duì)自身的土地儲(chǔ)備做出調(diào)整，之前開發(fā)商取地沒(méi)有考慮持有成本的問(wèn)題，一旦持有成本增加，他們也將考慮土地儲(chǔ)備的規(guī)劃問(wèn)題。與此同時(shí)，開發(fā)商的資金鏈也變得更加緊張了，開發(fā)商目前資金回籠比較慢，再加上閑置土地費(fèi)，他們的資金壓力也就更大了。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，新政策對(duì)開發(fā)成本不會(huì)帶來(lái)太多影響，因?yàn)槟壳伴_發(fā)商都必須按期開發(fā)，而開發(fā)的時(shí)間越短，付出的利息越少，成本也就越低了。閑置費(fèi)和開發(fā)成本沒(méi)有關(guān)系，它屬于罰款的范圍。閑置費(fèi)和增值地價(jià)的征收只是提高了囤地的代價(jià)，促使開發(fā)商如期開發(fā)。