購買精裝修商品房，開發(fā)商將電梯、樓梯等公攤面積按照精裝修房價(jià)格收費(fèi)，江蘇省南京市市民王女士發(fā)現(xiàn)此問題后，將開發(fā)商訴至法院要求加倍賠償。法院認(rèn)為開發(fā)商未隱瞞事實(shí)，一審駁回了王女士的訴訟請(qǐng)求。記者就此進(jìn)行了調(diào)查。
案件回放
業(yè)主認(rèn)為精裝房裝修計(jì)費(fèi)有問題
2006年10月，南京市市民王女士看中了南京市浦口區(qū)一套商品房，建筑面積為54.97平方米。開發(fā)商告訴她，最終出售的房子是精裝修房，因此房款包括毛坯房的價(jià)格和裝修費(fèi)用。王女士看了房型后，于2006年10月5日與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購協(xié)議。在認(rèn)購協(xié)議的備注中，標(biāo)注有“裝修500元／m2計(jì)”。
同年10月10日，雙方簽訂《商品房買賣契約》及《室內(nèi)裝修合同》，在這兩個(gè)合同中，均寫明了房屋的建筑面積與使用面積，以及裝修總價(jià)，但沒有標(biāo)注裝修單價(jià)每平方米500元。隨后，王女士繳清了全部房款共18萬余元，其中包括毛坯房價(jià)格15.8萬余元，裝修總價(jià)27485元。
一個(gè)多月后，王女士再次看合同時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)了其中的問題。認(rèn)購協(xié)議中標(biāo)注裝修費(fèi)為每平方米500元，房屋建筑面積是54.97平方米，兩者相乘，裝修總價(jià)正好是27485元。但是，雙方簽訂的合同是《室內(nèi)裝修合同》，電梯、樓道等11.93平方米的公攤面積不屬于室內(nèi)，不應(yīng)被計(jì)入裝修費(fèi)用。由此，王女士認(rèn)為開發(fā)商多收了她裝修費(fèi)11.93×500＝5965元。隨后她與開發(fā)商多次交涉，均無結(jié)果。2007年4月份，王女士將開發(fā)商訴至南京市浦口區(qū)人民法院。
法院判決
開發(fā)商未隱瞞事實(shí)欺詐不成立
2007年5月中旬，南京市浦口區(qū)法院開庭審理了此案。王女士的代理人江蘇天茂律師事務(wù)所律師尤金福認(rèn)為，房屋只裝修了室內(nèi)，卻按照房屋建筑面積計(jì)費(fèi)，開發(fā)商存在欺詐行為，因此要求法院判令開發(fā)商加倍返還多收的房屋裝修款共計(jì)1.193萬元。
開發(fā)商的代理人馬先生則認(rèn)為開發(fā)商沒有過錯(cuò)。他辯稱，在認(rèn)購協(xié)議的備注中，“裝修500元／m2計(jì)”是一個(gè)說明不是合同條款，沒有法律效力。該認(rèn)購協(xié)議第4條約定，“一經(jīng)簽訂《商品房買賣契約》，本認(rèn)購協(xié)議自行失效”。所以，該認(rèn)購協(xié)議中裝修單價(jià)的說明已經(jīng)無效了。而“裝修500元／m2計(jì)”真實(shí)的意思是，裝修總價(jià)是27485元，如果按照建筑面積分?jǐn)偟脑挘疵科椒矫?00元。這是一種計(jì)算的方法，便于向購房人說明，目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均這樣操作。此外，在雙方簽訂的《商品房買賣契約》合同中，開發(fā)商已明確告知王女士所購房屋的建筑面積、套內(nèi)面積及裝修總價(jià)，沒有隱瞞事實(shí)，不存在欺詐行為。
2007年7月，浦口區(qū)法院對(duì)此案作出一審判決。法院認(rèn)為，雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議書中明確標(biāo)明，所購房屋建筑面積為54.97平方米，裝修費(fèi)按500元／平方米計(jì)算，總價(jià)款為27485元。之后，在雙方簽訂的《商品房買賣契約》中，也明確標(biāo)明了房屋的建筑面積及套內(nèi)面積，其裝修合同中約定的裝修總價(jià)與協(xié)議書中的裝修總價(jià)相一致，開發(fā)商并未隱瞞事實(shí)。故王女士訴開發(fā)商欺詐事實(shí)不成立。據(jù)此，法院一審駁回了王女士的訴訟請(qǐng)求。目前，此判決已生效。
記者調(diào)查
精裝修房裝修計(jì)價(jià)暗含潛規(guī)則
記者了解到，以建筑面積計(jì)算精裝修房裝修費(fèi)用的銷售方式，被南京市不少開發(fā)商采用。南京市一處精裝修商品房樓盤的工作人員吳小姐告訴記者，在裝修費(fèi)用上，開發(fā)商一般都會(huì)按建筑面積計(jì)算，通常并不寫入合同中，“這就好比你買房時(shí)要按照房屋的單價(jià)買下公攤面積一樣，裝修費(fèi)用也不可能只按室內(nèi)面積計(jì)算，一方面在銷售時(shí)方便操作，另一方面這是業(yè)內(nèi)的規(guī)則”。
南京市某樓盤銷售負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，目前，南京房地產(chǎn)市場上的精裝修房不多，過去有不少開發(fā)商在銷售時(shí)，只是大致告訴消費(fèi)者裝修的標(biāo)準(zhǔn)在幾百元左右，較少有消費(fèi)者對(duì)裝修費(fèi)是按建筑面積還是套內(nèi)面積計(jì)算 “較真”，因此這種“潛規(guī)則”一直延續(xù)至今。
律師觀點(diǎn)
開發(fā)商有義務(wù)解釋行規(guī)
江蘇天茂律師事務(wù)所律師尤金福認(rèn)為，房屋只裝修了室內(nèi)，卻按照房屋建筑面積計(jì)算費(fèi)用，開發(fā)商的行為存在告知錯(cuò)誤。“相對(duì)而言，大部分消費(fèi)者對(duì)此是外行，有時(shí)只能吃啞巴虧，開發(fā)商對(duì)行規(guī)合同有義務(wù)解釋清楚，并且在合同條文中加以細(xì)化說明”。
記者從南京市房管局了解到，南京市2007年1月1日啟用的購房合同中明確，精裝修房的計(jì)價(jià)采用的是將毛坯房屋的總價(jià)與裝修價(jià)分開計(jì)算的方式，但是當(dāng)中沒有提及裝修的單價(jià)。有關(guān)專家表示，隨著精裝修房的大量問世，有關(guān)部門應(yīng)盡快完善細(xì)化合同條款，以避免此類糾紛的出現(xiàn)。