據第一財經日報報道 9年前，北京一名IT工程師提出合作建房倡議，此后，國內十多個城市的幾十名市民分別多次發起合作建房，但最終均無疾而終。

9年后，河南許昌一家號稱“代理住房建設”的小公司，卻以類似模式，較周邊房價低35%。

與此同時，關于該公司涉嫌集資建房、擾亂地方房地產市場的質疑也開始傳出。

8月7日下午，記者趕赴許昌，就許昌市惠民房地產開發公司（下稱“惠民地產”）所宣稱的“代理住房建設”事宜進行采訪。

中介地產一套班子

工商資料顯示，與惠民地產所開發的總投資為1.3億元的書香苑項目相比，惠民地產的注冊資本僅為800萬元。

2007年初，當地退休職工楊金城、王禮儀、陳漢等人開始籌劃合作建房事宜時，該公司啟動資金僅有30多萬元。

30多萬元的資金是如何撬動1.3億元的書香苑項目的？

“實際上，惠民地產搞的那一套，是變相的集資建房。”當地一家房地產開發公司的負責人接受本報記者采訪時說。

但作為公司創始人之一的楊金城否認了這種說法，他告訴記者，雖然惠民地產的模式跟“集資建房”有類似之處，但卻是更創新的“代理住房建設”模式。

楊金城說，惠民地產個人委托代理建房模式的步驟為：首先，游說有建房需求的個人，與房產中介服務公司簽訂委托代理建房協議，并交納部分代建費，之后，該中介服務公司再委托房地產開發商定向開發建設商品房。

為此，楊金城等在惠民地產成立之前，先成立了惠民房地產中介服務有限公司（下稱“惠民中介”），而且，相比于普通房產中介公司，惠民中介的經營范圍多了代理建設商品房的項目。

最終，惠民中介與惠民地產形成了“一套班子、兩個牌子”。他們先是以惠民中介的名義吸納客戶和資金，之后用這些資金，以惠民地產的名義競拍國有土地，開發房地產。

2009年1月，惠民地產在開發書香苑項目之前，分別以1600元/平方米的房產價格，按照大套8萬元、小套6萬元的規定，向魏都區教體局下屬百余所學校的教師們收取定金。

相較于周邊地產項目動輒2700元/平方米的高價，書香苑項目的報價吸引了包括1097名教師在內的共計2000多名許昌市民，他們先后向惠民地產預交了2000多萬元房款。

隨后，惠民公司開始競拍所需國有土地。

2007年6月，許昌市發布了一份將對原許昌工業設備安裝總公司的廠區和倉庫用地進行拍賣的公告后，惠民地產決定競標，但被當地另一家地產公司以63.1萬元/畝的價格競標成功，此后，該公司因資金鏈問題無力開發。當地政府希望惠民地產接手該地塊開發，并承諾雖然競標價格無法更改，但愿意在該地塊的附屬土地面積上給予照顧，并在隨后的土地審批、證件辦理等手續上一路綠燈，還對相應的稅費給予了減免。

對于書香苑項目單價較低的原因，王禮儀認為，一是由于公司沒有營銷團隊，沒有售樓部和廣告支出，營銷成本很低；二是公司不存在資金難題，融資成本很低，不像有些地產公司，僅融資成本就占到整個地產項目開發成本的20%以上。

“兩項相減，惠民地產的開發成本要比普通地產開發公司少30%。”王禮儀說，這也是書香苑項目比周邊項目售價低35%的原因。