從房貸新政到土地增值稅清算，再到二套房認定標準確認，一系列與“國十條”配套的重要細則悉數登場。在經歷一個多月的調整和觀望之后，樓市現(xiàn)狀怎樣？消費者在政策持續(xù)收緊之時該咬牙闖關還是繼續(xù)觀望呢？樓市僵局究竟何時才能打破？近兩個月以來，記者跟蹤采訪了鏈家、我愛我家、中原地產等多家房地產中介機構，試圖從二手房市場的情況來觀察調控政策從出臺到落實過程中樓市的不同變化。

　　調控發(fā)力影響幾何

　　5月底，我愛我家的經紀人小陳顯得比月初忙碌不少,照他的話說“手頭的客戶多了，除租房客外還有幾單二手房成交。”記者發(fā)現(xiàn)新政出臺近兩個月以來，市場從最初的步入冷清，即少人問津、成交量下降，到以租代買、看多買少，再到如今成交量持續(xù)上升，二手房市場呈現(xiàn)出“過山車”運行態(tài)勢。

　　北京中原地產市場研究員張大偉告訴記者：“新政后，二手房成為樓市的主力，占比達到近75%。”從以往數據來看,2003年至2006年間，北京市房地產市場交易中一二手房之比從6.25∶1降至3.31∶1。隨著新建住宅量的不斷減少及位置郊區(qū)化的影響，二手房成交占比逐漸與新建住宅靠近，2008年占比達到50.69%，首次超過新建住宅；2009年從一季度的54.6%一路上漲到四季度的近65%；2010年4月上半月，首次上漲到了65.5%，從4月15日以后則首次突破7成，達到了74.6%。

　　“新政以來，政策性住房簽約數量明顯上升”,張大偉認為這是市場出現(xiàn)的第二個明顯變化。北京房地產交易管理網統(tǒng)計顯示：6月首周簽約149套政策用房，相比5月首周上漲了282.1%，相比上周上漲幅度達65.6%。業(yè)內人士普遍認為，京版12條政策針對政策性用房的政策正加速落地。

　　此外，宏觀調控政策的繼續(xù)細化使得市場繼續(xù)降溫，京深滬等地樓市成交面積不斷下滑，商品房存量逐漸回升。中國指數研究院的數據顯示，在監(jiān)測的30個城市中有29個城市成交面積環(huán)比下跌，半數城市成交量下跌接近或超過50%；10個重點城市成交面積環(huán)比全部下跌。北京房地產交易管理網顯示，6月首周，北京商品房市場自2009年來首次出現(xiàn)了日均不足百套的住宅成交。

　　咬牙闖關還是繼續(xù)觀望

　　從國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數據來看，5月份商品房銷售面積比上月下降15.8%，同時全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價環(huán)比下降0.4%，樓市價格的回落不如銷售面積的下降明顯。在樓市的冷清和價格的堅挺對峙時，消費者也在買與不買之中艱難抉擇。記者從鏈家地產經紀人黃先生處接觸了這樣兩位客戶。

　　5月底，在北京參加工作兩年的張小姐終于下定決心出手了：在家人資助下付了三成首付，在城區(qū)買了套二手房。盡管從此背負貸款壓力，她還是松了口氣：“終于有房了，而且交房后可以直接入住，又離單位近。不管今后漲還是跌，該買還是得買。”

　　同時，另一位購房者馬女士多處看房一月有余，還是選擇繼續(xù)觀望。她認為，“房價終會再降吧。”

　　從事房地產經紀三年多的黃先生告訴記者，現(xiàn)在成交的都是剛需，而且房子地段好、預計下調幅度不大。但總體上說這段時間還是看房的人多，大都屬于先熟悉一下房子及社區(qū)周邊情況為買房做準備。

　　我愛我家的小陳說，擁有多套房產的業(yè)主壓力倍增，有些業(yè)主急于用錢，因此議價空間大，不著急的還在觀望。張大偉認為，受累于近期成交量的節(jié)節(jié)下滑和政策從緊預期的增強，二手房價率先出現(xiàn)了明顯下降。他認為，可以在一些局部區(qū)域比如學區(qū)房及軌道房等地段考慮置業(yè)。

　　一位業(yè)內人士對記者說，其實樓市并不缺少需求，但由于價格與市場預期之間存在較大的差距，因此消費者觀望情緒仍然濃厚。如果讓利空間能夠符合市場的預期，那么后市成交量將會出現(xiàn)一定幅度的回升。

　　調整到位執(zhí)行定乾坤

　　記者以二套房購買者的身份聯(lián)系了多家中介機構，當問及二套房首付比例是否有商量余地時，幾家中介最初都表示“與我們合作的銀行多，可以幫忙想辦法”。他們所說的辦法是指按首套房來操作，力爭做到“少首付多貸款”。可在多方聯(lián)系后，記者得到的答復均是“太嚴格了，只能按照二套房首付50%付款，別無他法”。隨后記者又電話聯(lián)系了幾家商業(yè)銀行，均“無果而終”。銀行等金融機構執(zhí)行既定政策的速度之快、之嚴格也出乎市場預料，房產中介表示這對于打擊投機客的確起到了一定的作用。

　　對于如何執(zhí)行已出臺的政策，也有業(yè)內人士表示了擔憂。如土地增值稅清算不光程序復雜、需要投入較多人力，還涉及地方政府與開發(fā)商的利益糾葛，二套房的認定仍須防止部分商業(yè)銀行打“擦邊球”的逐利行為，這些都給順利執(zhí)行政策增添了難度。

　　記者注意到，似乎是看到了土地增值稅清算的難度，國稅總局6月又下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，將目前的土地增值稅預征率和清算環(huán)節(jié)的核定征收率進行調整。分析人士認為，這些做法的目標只有一個，如果清算難度太大，那么就通過預征收和核定征收的嚴格管理來增加開發(fā)商成本。