始于去年年底的房地產(chǎn)調(diào)控，在經(jīng)歷了半年多的政策累積效應(yīng)后，目前正處于量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期。多種數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于由“量跌價(jià)穩(wěn)”向“量?jī)r(jià)齊跌”過(guò)渡的關(guān)鍵階段。 隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)商“不差錢(qián)”的格局終會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)。尤其是在成交量連續(xù)數(shù)月低迷的背景下，依然能扛住不降價(jià)的樓盤(pán)只會(huì)越來(lái)越少。雖然由于大量購(gòu)房者的觀望，使得不少城市的住房租金急升，但這是房地產(chǎn)調(diào)控必然要經(jīng)歷的階段。在房?jī)r(jià)處于下行壓力的情況下，租房需求上升是客觀事實(shí)，只要我們熬過(guò)這一段，房地產(chǎn)價(jià)格回歸基本合理的區(qū)間不是夢(mèng)想。可以說(shuō)，目前是房地產(chǎn)需求方和供給方都在玩心理游戲的關(guān)鍵時(shí)刻。 然而，讓人擔(dān)心的是，保障房建設(shè)進(jìn)展依舊緩慢，新增長(zhǎng)引擎還不見(jiàn)蹤跡，居民收入增長(zhǎng)有限。在這樣的歷史背景下，我們真的做好了房?jī)r(jià)大幅下跌的準(zhǔn)備了嗎？的確，房地產(chǎn)泡沫孕育著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大危害，房?jī)r(jià)下跌是未來(lái)幾年內(nèi)的大趨勢(shì)。但這個(gè)世界上固然沒(méi)有“想馬兒跑得快，馬兒還不吃草”的事情，通過(guò)行政手段擠壓泡沫的行為，縱使換來(lái)了房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間，要是代價(jià)過(guò)于沉重，我們能承擔(dān)得起么？ 可以確定的是，在中央政府的強(qiáng)力部署下，今年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都不會(huì)偏離預(yù)期多少。GDP仍會(huì)保持高速增長(zhǎng)，CPI不會(huì)失控，新增貸款難以再生驚奇。一切似乎都是如此的確定。不過(guò)，這一切的背后，全都要看房?jī)r(jià)到底怎么走。因此，接下來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否松動(dòng)，以及從上到下對(duì)政策的貫徹力度，直接決定著中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的命運(yùn)。
誠(chéng)然，房?jī)r(jià)下跌是多數(shù)普通購(gòu)房者所盼望的，只是如果在泡沫治理的過(guò)程中，以調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格為目標(biāo)，過(guò)多地以壓縮需求來(lái)抑制房?jī)r(jià)，則是沒(méi)有抓住主要矛盾。過(guò)去十余年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最根本缺陷是，將絕大部分人的住房需求都推向了商品房市場(chǎng)，如此畸形的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，是今日困局的本源所在。因此，大力度增加住房供給，加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，是真正完善房地產(chǎn)市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的關(guān)鍵所在。
無(wú)疑，就目前七成資源集中于商品房的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，通過(guò)嚴(yán)厲的調(diào)控，將房?jī)r(jià)打壓掉四五成，固然能提升居民購(gòu)房能力，但同時(shí)帶來(lái)的勢(shì)必是經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)的蕭條，直接威脅就業(yè)。因此，在強(qiáng)力的宏觀調(diào)控的同時(shí)，必須盡快在保障房建設(shè)上取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。如此既能通過(guò)保障房的建設(shè)，來(lái)確保相關(guān)產(chǎn)業(yè)不會(huì)因?yàn)榉渴械牡兔远s，這也是優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)必須要做的事情。不然，“為了調(diào)控價(jià)格而調(diào)控”的直線式思維，不僅讓宏觀經(jīng)濟(jì)“硬著陸”，同時(shí)仍然不能解決普通勞動(dòng)者的住房問(wèn)題。
今年4月之后，A股市場(chǎng)的持續(xù)低迷固然是IPO不斷、流動(dòng)性緊縮等因素的直接反映，但是真正決定A股市場(chǎng)走勢(shì)的因素，還在于中央政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫采取什么樣的態(tài)度。近幾年，學(xué)者們不斷在論證“今年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最艱難的年份”這樣的判斷。2007年房?jī)r(jià)進(jìn)入暴漲周期的時(shí)候，2008年當(dāng)8.7%的CPI峰值出現(xiàn)的時(shí)候，2009年當(dāng)金融危機(jī)深不見(jiàn)底的時(shí)候，都是如此。而說(shuō)到底，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“最艱難”處境，往往都是與房地產(chǎn)形勢(shì)密切相關(guān)。房地產(chǎn)已經(jīng)徹底決定著整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)艱難與否。歷次房地產(chǎn)調(diào)控夭折，亦多是因?yàn)槌惺懿涣私?jīng)濟(jì)短期快速下滑，而使得調(diào)控政策中途轉(zhuǎn)向。
因此，房地產(chǎn)調(diào)控切忌犯孤立主義的錯(cuò)誤，必須統(tǒng)籌應(yīng)對(duì)。科學(xué)有效地治理房地產(chǎn)泡沫，不僅僅關(guān)系到短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，更為重要的是，這直接牽涉到十年之后的2020年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否依舊如今日這樣結(jié)構(gòu)畸形、質(zhì)量粗放、綜合競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。如果我們不能成功處置房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，甚至放任超級(jí)泡沫在未來(lái)形成，那么真正強(qiáng)大的中國(guó)經(jīng)濟(jì)也就無(wú)從談起。更無(wú)需奢談在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步推進(jìn)政治經(jīng)濟(jì)體制改革。
最新的信息是，中央高層委托有關(guān)機(jī)構(gòu)上月底赴北京、上海、廣州、深圳調(diào)研樓市，并且征求民間研究機(jī)構(gòu)意見(jiàn)，以期更真實(shí)地了解目前政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，防止樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)造成誤傷，為制定下一階段樓市調(diào)控政策做準(zhǔn)備。
過(guò)去十年，我們以年均9%以上的高速增長(zhǎng)而快速晉身世界第二大經(jīng)濟(jì)體，但代價(jià)卻十分高昂。收入分配差距越拉越大，權(quán)貴資本發(fā)酵，資產(chǎn)泡沫膨脹，增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)畸形等諸多歷史難題在那十年累積至今。站在21世紀(jì)第二個(gè)10年剛剛開(kāi)始之際，能否在科學(xué)發(fā)展觀的新思維下化解這些難題，下一階段樓市調(diào)控政策會(huì)如何，是國(guó)人最深切的期盼。
(倪金節(jié) 作者系中國(guó)人保資產(chǎn)研究所客座研究員）