記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),業(yè)主提高放盤價(jià)增加議價(jià)空間；投資客試探性放盤；中介以高價(jià)游說(shuō)業(yè)主放盤、部分樓盤價(jià)格堅(jiān)挺；購(gòu)房者的剛需入市等因素都造成目前深圳樓價(jià)應(yīng)該降價(jià)卻沒(méi)有降的尷尬局面。

　　而事實(shí)上,樓市新政后深圳房?jī)r(jià)雖沒(méi)有官方部門統(tǒng)計(jì)的二至三成的跌幅,但樓市新政已抑制住了上漲,并開(kāi)始出現(xiàn)小幅回落。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2010年7月深圳六區(qū)185個(gè)樣本樓盤成交均價(jià)為17174元/平方米,環(huán)比6月下跌2.16%,自樓市新政后三個(gè)月已環(huán)比下跌7.46%,真正沒(méi)有降價(jià)的樓盤在185個(gè)樓盤中只占16%,中原認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的行情仍在延續(xù),樓市新政調(diào)控并未現(xiàn)松動(dòng),依舊保持力度。

　　◎賣家

　　提價(jià)10萬(wàn)放盤增加議價(jià)空間

　　欲購(gòu)彩田村附近某小區(qū)住房的陳小姐近日發(fā)現(xiàn)自己要買的戶型在一個(gè)月內(nèi)放盤價(jià)差不多高了10萬(wàn)元,“之前這種戶型,好樓層好朝向的才140萬(wàn)元左右,現(xiàn)在,好點(diǎn)樓層朝向的放盤價(jià)差不多比原來(lái)高了10萬(wàn)元”。

　　記者向這一片區(qū)的中介公司詢問(wèn),中介告訴記者彩田村附近樓盤的配套很好、入住率也高,本來(lái)就少有放盤,價(jià)格自然十分堅(jiān)挺,所以在樓市新政出臺(tái)后也不大可能降價(jià)。對(duì)于一個(gè)月內(nèi)就漲價(jià)10萬(wàn)元的現(xiàn)象,這名中介表示,這只是放盤價(jià),如果有意向買,可以和業(yè)主詳談,”現(xiàn)在市場(chǎng)不是太好,價(jià)格也容易松動(dòng),與業(yè)主往往都有議價(jià)空間”。

　　“如果你是業(yè)主你會(huì)低價(jià)放盤么?”中原地產(chǎn)龍坂片區(qū)經(jīng)理李志強(qiáng)反問(wèn)記者,在他看來(lái),業(yè)主高價(jià)放盤是很正常的行為,”業(yè)主的放盤價(jià)都是高于成交價(jià)的,先放一個(gè)高價(jià),給買家去還價(jià),提高10萬(wàn)元放盤也就預(yù)留了10萬(wàn)的還價(jià)空間”,而很多業(yè)主不約而同地這樣做其實(shí)就給了買家一個(gè)感覺(jué),房?jī)r(jià)上漲了,“這種上漲只是放盤價(jià)的上漲,真正的市場(chǎng)價(jià)還是要看成交”。

　　而另一種造成市民對(duì)價(jià)格產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)的就是非誠(chéng)意售房的業(yè)主,“有心售房的業(yè)主還是可以和他們反復(fù)談價(jià),但有些并沒(méi)有真正賣房意向的業(yè)主,在中介的不斷說(shuō)服下把房子掛出價(jià)來(lái),但他們只是隨口開(kāi)出一個(gè)心理價(jià)位,同時(shí),還表示沒(méi)有議價(jià)空間,給買家的感覺(jué)自然不好,價(jià)格貴且沒(méi)有誠(chéng)意”。世華地產(chǎn)一名中介告訴記者。

　　◎投資客

　　試探性放盤價(jià)高也不出售

　　對(duì)于深圳樓市來(lái)講,投資客是一股不可忽視的力量。本報(bào)此前報(bào)道,在這輪“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策后,投資客現(xiàn)在表現(xiàn)為兩派,一派是資金實(shí)力強(qiáng)的大投資客,他們往往對(duì)后市充滿信心,備足一兩年的月供款,準(zhǔn)備度過(guò)這輪政策調(diào)控。而另外一種,則是資金實(shí)力不強(qiáng)的,他們有著靈敏的嗅覺(jué),在調(diào)控前已將手下多數(shù)房產(chǎn)出售,調(diào)控政策后只留有少數(shù)房產(chǎn),月供壓力不大,而也有不少投資客在樓市新政出臺(tái)后紛紛看空短期樓市走向,將自己的房子安排出售,一度造成深圳樓市放盤量短期急劇增加。

　　在樓市新政執(zhí)行近4個(gè)月后,市場(chǎng)已逐漸消化新政影響,這種情況下投資客在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的心態(tài)時(shí),已經(jīng)沒(méi)有新政剛出來(lái)時(shí)那樣緊張,李志強(qiáng)告訴記者,目前已有投資客在試探性放盤,用放盤的方式來(lái)了解市場(chǎng),了解剛性需求,“這種試探性放盤的比例大概在10%-15%”。

　　對(duì)于投資客來(lái)講,他們的投資渠道相當(dāng)狹窄,“現(xiàn)在如果把房子賣了,同類型的房子肯定買不回來(lái),因?yàn)樵瓉?lái)可以首付兩成,現(xiàn)在差不多都要5成以上,而且利率也更高,只要還能交的起月供,投資客都會(huì)挺下去”。

　　“為了解市場(chǎng)而試探性放盤,如果有買家去買,這些賣家就會(huì)看買家什么價(jià)位會(huì)出手,如果感覺(jué)這個(gè)放盤價(jià)買家還能承受,下次他們就會(huì)告訴中介價(jià)格再高一些放盤”一位專做投資客的中介告訴記者,這也造成了在樓市新政下不少賣家臨時(shí)返價(jià)的案例,這些都會(huì)讓買家越發(fā)覺(jué)得漲價(jià)很容易,降價(jià)卻很難。

　　◎中介

　　房?jī)r(jià)虛高受益的“瘋狂”推手?

　　中介無(wú)疑也是房?jī)r(jià)虛高的一大推手。市民潘小姐最近不斷接到中介的電話,說(shuō)服她將其位于羅湖的一套房源放盤,“年初的時(shí)候說(shuō)是70萬(wàn)元,現(xiàn)在已經(jīng)說(shuō)80萬(wàn)元可以賣了”,80萬(wàn)的價(jià)格已讓潘小姐有些心動(dòng),要不是這處住房她是自住,也許會(huì)放盤。

　　“中介是靠賺取傭金來(lái)吃飯的,房產(chǎn)交易越多他們?cè)绞芤?另外傭金往往是和總房?jī)r(jià)有固定比例關(guān)系,因此房?jī)r(jià)越高他們的傭金也越高”,一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“最近中介公司有些抓狂,幾個(gè)月市場(chǎng)成交的萎靡狀態(tài),他們可能很吃不消”。    

　　另外也有部分中介開(kāi)始賺取買家和賣家的差價(jià)。一位市民向記者投訴,他欲購(gòu)買的房產(chǎn)全是中介在和賣家商談,在不斷的磋商之中,中介告訴他賣家需要贖樓,贖樓款一萬(wàn)元要由他支付,在該市民同意支付這筆款項(xiàng)后他也和中介商談好實(shí)付的價(jià)格,“這樣算下來(lái)差不多中介費(fèi)支付了22000元”,而后在最后的交樓過(guò)程中,雙方不經(jīng)意地交談這位市民才發(fā)現(xiàn)中介所告訴他的賣家實(shí)收價(jià)比實(shí)際多了一萬(wàn)多,而且賣家紅本在手根本不需要贖樓,這兩項(xiàng)就使得中介凈賺其中的差價(jià)20000多元,這名市民向中介多次反映后,最后中介同意中介費(fèi)只收5000元。

　　近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)房租猛漲也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為和中介有關(guān)。一名市民就曾親身經(jīng)歷原租客租金3600元的房子,中介再次放租4200元。“中介收取租客的傭金一般是半月的租金,租金越高他們傭金越高,趁著租房市場(chǎng)火爆的7月份他們希望趁機(jī)多收取傭金”。而房租高漲也部分帶動(dòng)了一些原準(zhǔn)備租房的人改為買房,中原監(jiān)測(cè)近期入市的買家有部分就屬于這種情況。

　　對(duì)于中介在房產(chǎn)市場(chǎng)推動(dòng)“虛高”的房?jī)r(jià),中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)王世界并不認(rèn)同,“中介炒作市場(chǎng)的可能性很小,中介市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的市場(chǎng),各家中介公司競(jìng)爭(zhēng)激烈,中介很難炒作市場(chǎng),比如房租,一個(gè)中介給的高,完全可以去找另外一個(gè)中介公司”。

　　◎開(kāi)發(fā)商

　　能挺就挺諱言降價(jià)

　　樓市新政出臺(tái)后,以佳兆業(yè)、萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)商為代表的地產(chǎn)商已經(jīng)率先開(kāi)始降價(jià),但他們所采取的方式是推出“特價(jià)房”、贈(zèng)送面積,地產(chǎn)老大哥萬(wàn)科即使在全國(guó)多個(gè)城市都推出與原來(lái)預(yù)期價(jià)格要低的房子,但萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有承認(rèn)自己降價(jià)。

　　“降價(jià)是可恥的。資金寬裕的地產(chǎn)商不會(huì)降價(jià)。此時(shí)降價(jià),說(shuō)明你手里沒(méi)錢了。即使降價(jià),也得偷偷摸摸。你可以稱之為低開(kāi)盤或暗降、暗折,反正不叫公開(kāi)降價(jià)。萬(wàn)科就是這樣做的。”《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》地產(chǎn)周刊新聞總監(jiān)李一戈表示。而萬(wàn)科高層一直將萬(wàn)科定價(jià)的描述為,以合理價(jià)格促進(jìn)銷售,尋找市場(chǎng)可以接受的價(jià)格,萬(wàn)科甚至拿出“開(kāi)盤當(dāng)月銷售60%的目標(biāo)作為自己定價(jià)的依據(jù)”,而實(shí)際上近期深圳萬(wàn)科開(kāi)盤的清林徑、金色沁園、萬(wàn)科里城等樓盤都以較低的價(jià)格入市,銷售進(jìn)度也遠(yuǎn)高于開(kāi)盤當(dāng)月銷售60%的進(jìn)度。

　　“大的開(kāi)發(fā)商受制于銷售進(jìn)度的影響所以率先降價(jià),而那些小的開(kāi)發(fā)商本身就沒(méi)有幾個(gè)項(xiàng)目,市場(chǎng)不活躍的時(shí)候他們就拖延開(kāi)盤”,一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此解釋。目前深圳開(kāi)發(fā)商降價(jià)多集中在幾個(gè),而小開(kāi)發(fā)商則沒(méi)什么動(dòng)靜。而據(jù)中介的統(tǒng)計(jì),本來(lái)預(yù)期入市的房源近期多選擇推遲入市,市場(chǎng)供應(yīng)較之前的預(yù)期有很大出入。

　　供應(yīng)并不如預(yù)期多,而剛性需求仍很大,也造成了開(kāi)發(fā)商定價(jià)仍有市場(chǎng)支撐,“開(kāi)發(fā)商去年一年房?jī)r(jià)自每平方米15000元漲到每平方米30000元,現(xiàn)在便宜20%,每平方米25000元開(kāi)盤,一開(kāi)盤也就100多套,深圳幾百個(gè)有錢人還是有的,銷量自然很好”,一位深圳的投資客如此描述為什么龍華最近開(kāi)盤的房子都賣的很好,而這位投資客認(rèn)為,這種跌幅相對(duì)于龍華片區(qū)去年的漲幅根本算不上降價(jià)。