7月的包頭卻看不到熱火朝天的景象，相反，絕大多數(shù)在建項目都已經(jīng)停工，工地、腳手架和塔吊上都看不到工人，只有個別樓盤里有三三兩兩的人在施工。有消息稱，當(dāng)?shù)卦诮ǚ康禺a(chǎn)項目中，停工的占90%以上。
不久前，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《2012年7月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%，自上月止跌后再次環(huán)比上漲，其中70個城市環(huán)比上漲，30個城市環(huán)比下跌。
類似房價反彈的消息不斷傳出，調(diào)控政策松動的猜測也隨之而來。
在上述100個樣本城市中，三線城市包頭7月房價比6月環(huán)比上漲0.7，同類城市中屬漲幅較大的城市。那么，在數(shù)據(jù)之外，當(dāng)?shù)貥鞘芯烤故窃鯓拥哪兀坑浾咔巴^進(jìn)行了調(diào)查。
在建項目大片停工，老板跑路傳言四起
出了包頭機(jī)場向市中心行駛，會穿過一個新區(qū)——稀土高新區(qū)。一進(jìn)入高新區(qū)，就讓人有些意外，因為與其它城市的高新區(qū)不太一樣，在這里，很難看到高新產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的氣息，迎面而來的卻都是大片大片的新樓盤，所到之處，都是已經(jīng)竣工或者還未竣工的房地產(chǎn)項目，仿佛整個稀土高新區(qū)就是房地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)。
一位房地產(chǎn)置業(yè)顧問告訴記者，包頭目前在建房地產(chǎn)項目接近240個，另據(jù)包頭市住房保障和房屋管理局資料，包頭現(xiàn)有開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有198家。不過，7月的包頭卻看不到熱火朝天的景象，相反，絕大多數(shù)在建項目都已經(jīng)停工，工地、腳手架和塔吊上都看不到工人，只有個別樓盤里有三三兩兩的人在施工。有消息稱，當(dāng)?shù)卦诮ǚ康禺a(chǎn)項目中，停工的占90%以上。這些項目為什么會停工呢？
記者試圖尋找開發(fā)商了解情況，但遲遲找不到一個開發(fā)商，多方打聽，聽到的卻都是開發(fā)商跑路、失蹤的傳言。
在天安雅居小區(qū)，幾百位購房者交了房款卻拿不到房子，也紛紛傳言開發(fā)商跑了。一位購房者擔(dān)心：“有可能開發(fā)商資不抵債，咱們民間融資這一塊搞得老是這種，自殺的那干什么的……”
這位購房者的話，其實專有所指，今年6月，包頭本地一位開發(fā)商魏剛因為資金鏈斷裂，被高利貸逼得走投無路而自殺。這一事件讓整個包頭房地產(chǎn)市場籠罩在一片陰影之中，更讓購房者提心吊膽。
魏剛自殺事件，在包頭轟動一時，業(yè)界普遍認(rèn)為這一事件可能有示范效應(yīng)。因為的確有一些開發(fā)商與魏剛一樣，向放高利貸的人求助。高利貸的利息最高可達(dá)每月5%，盡管這違反中國法律規(guī)定，但并不妨礙把債務(wù)人壓垮。
記者了解到，包頭開發(fā)商勝達(dá)房地產(chǎn)公司老板魏剛生前最后開發(fā)的項目叫“鼎泰風(fēng)華”。那么，這個項目現(xiàn)在怎么樣了？記者尋找到了一位知情的出租車司機(jī)，他帶記者來到了鼎泰風(fēng)華小區(qū)。
鼎泰風(fēng)華小區(qū)屬于拆遷改造房，目前入住率很高，業(yè)主們的生活也很正常，貌似與其它小區(qū)沒什么兩樣。然而，把目光轉(zhuǎn)向距離大門口不到100米處，就能感覺到有一些異樣——這里是鼎泰風(fēng)華的售樓中心，門上掛著大鎖，貼著當(dāng)?shù)毓膊块T的封條，還貼有一張“報案流程”，提醒與勝達(dá)房地產(chǎn)公司有資金糾紛的人如何報案，要求提供“借據(jù)和轉(zhuǎn)款憑證”，很顯然，公安處理的是魏剛生前從民間融資以及借高利貸的案子。
根據(jù)目前已知的數(shù)額，魏剛通過各種渠道融資欠款至少7億元，單筆借貸最高達(dá)1.2億元。而這些融資多數(shù)是高利貸，利率最高者達(dá)到月利率5%。出租車司機(jī)對記者感嘆：“7個多億，（魏剛）一睜眼就是上千萬的利息，他這個受不了，逼著死……”
據(jù)了解，魏剛投資開發(fā)的樓盤早在去年就已經(jīng)陷入資金危機(jī)。為緩解壓力，勝達(dá)公司在去年底還推出了一項優(yōu)惠政策：對全款買房的業(yè)主，給予10%優(yōu)惠。但面對房地產(chǎn)全行業(yè)的調(diào)控，消費者普遍處于觀望狀態(tài)。魏剛情急之下，大幅降價促銷——今年年初，鼎泰風(fēng)華的價格一度從每平方米四五千元降至三千多元，比包頭其他同類小區(qū)每平方米至少低了1000元，但是，市場依然反應(yīng)冷淡。在包頭，鼎泰風(fēng)華被認(rèn)為是壓垮魏剛的最后一根稻草，因為攤子鋪得太大了。
原來，這一片已經(jīng)入住的小區(qū)只是鼎泰風(fēng)華的一期項目，而這一大片半拉子工程是它的二期項目，鼎泰風(fēng)華的三期項目只是圈好了地，剛剛開始打地基。
所有項目在魏剛出事后都已全面停工，這些項目將來會成為爛尾樓，還是有人出手接盤，目前尚無明確的消息。
開發(fā)商拖欠工程款，出現(xiàn)了“頂賬房”
在包頭調(diào)查過程中，很難聯(lián)系到開發(fā)商，絕大多數(shù)樓盤的銷售處都已關(guān)閉。不過，稀土高新區(qū)央企中建投資的御瀾世家項目，和鋼鐵大街上的凱旋中央公園項目，售樓處都正常開門，售樓員均稱自家項目一切正常，毫無資金壓力。
凱旋中央公園售樓員告訴記者，“你可以從民族西路繞到小區(qū)，因為都在施工，別有什么石子落下來，對咱們造成危險，你可以站在門口，看一下咱們整體施工的一個進(jìn)度。”記者按售樓員所說方向，繞到這個樓盤的側(cè)面看了一下，發(fā)現(xiàn)的確有幾個人員在工作，但相對偌大一個工地，顯得有些冷清。這種施工場面是否正常呢？
知情的出租車司機(jī)向記者指出，這樣的施工場面實際是在作秀，“你看吊東西很困難，這會兒都是作秀，有錢的情況下可以說七天就建一層，封頂了六七天又一層，他沒錢就是這樣的……”
這樣的細(xì)節(jié)比較，顯示出目前包頭即使很有實力的大開發(fā)商在資金上也有一些捉襟見肘了。中小開發(fā)商資金上的壓力就表現(xiàn)得更為直接，與中建御瀾世家相鄰的一個樓盤外，干脆掛出了醒目的橫幅，上面寫著：“開發(fā)商拖欠工程款造成停工，謝絕入內(nèi)”。此樓盤名叫牡丹花園，開發(fā)商是包頭牡丹園置業(yè)有限公司，總共有8棟高層住宅，都已封頂，但看起來已停工很久，散落的鋼材上長滿銹跡，院子里四處都是荒草，顯得一片狼藉。
中建御瀾世家的售樓員說，目前整個包頭只有鼎泰風(fēng)華和牡丹花園兩個樓盤有資金問題。但記者調(diào)查顯示，資金鏈壓力在包頭絕非個別現(xiàn)象。根據(jù)興麟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員透露的線索，記者找到了高新區(qū)郊外的萬和城項目，這里同樣有些狼藉，值班員證實，售樓處已經(jīng)關(guān)門，開發(fā)商下落不明。
在鼎泰風(fēng)華老板自殺后一個月時間里，包頭已經(jīng)傳出了數(shù)起開發(fā)商跑路的消息，都與資金鏈斷裂有關(guān)。而在目前，包頭二手房市場上出現(xiàn)的一種新房源，叫頂賬房，更印證了開發(fā)商普遍遇到的資金問題。有房屋中介告訴記者，所謂“頂賬房”，就是說沒錢給建設(shè)單位、施工單位了，那就用蓋起來的房頂賬。
天安雅居的購房者交了房款兩年后還沒拿到房子，很多業(yè)主猜疑自己的房子也成了開發(fā)商的頂賬房。一位業(yè)主羅先生抱怨，“我們的房子全部蓋好了，但是開發(fā)商不交房，說房管局沒驗收，我很奇怪，房子建這么好，門窗所有暖氣片全部好了，怎么不能交房？”
和羅先生一樣遭遇的在這個小區(qū)有幾百戶業(yè)主，都是交了房款，房子也早就建好，但開發(fā)商就是不交房子，到了最近幾個月，大家連開發(fā)商也找不到了，于是都慌了神。記者在小區(qū)拍攝期間，天安雅居聞訊趕來了一位開發(fā)商的代表，鄂爾多斯三恒房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售項目經(jīng)理肖鋼。
但肖鋼的出現(xiàn)并沒有化解業(yè)主們心中的擔(dān)憂，因為開發(fā)商來自鄂爾多斯，業(yè)主們的第一反應(yīng)是民間信貸風(fēng)險和樓市泡沫。
針對業(yè)主們的擔(dān)心，肖鋼否認(rèn)存在資金鏈問題，并向記者表示，開發(fā)商實力雄厚，同時在內(nèi)蒙幾個地區(qū)開發(fā)著五個房地產(chǎn)項目。
那同時鋪開這么多項目，開發(fā)商的資金從哪里來呢？肖鋼的說法是因為銀行不給貸款，所以是“多渠道自籌資金”，具體如何自籌，他則表示不太清楚。不過，肖鋼承認(rèn)，國家對房地產(chǎn)實行調(diào)控以來，他們公司資金上的確很艱難，但是沒有到資金鏈斷裂的地步。
當(dāng)被問及有些房子之所以沒有按時交付是否因為拖欠了施工單位的工程款所以被抵押時，肖鋼表示“欠一小部分，沒有抵押”，那為何拖了一年還不交給業(yè)主房子呢？
肖鋼解釋，去年10月份應(yīng)該交工，但是當(dāng)?shù)卮迕駚磉@兒鬧事，他們?nèi)ツ?月份停工，停到今年5月份，“一直在停工”。
不過，業(yè)主們對這個說法并不認(rèn)可，因為他們購買的房子在去年10月就已經(jīng)建好。這樣，天安雅居業(yè)主們拿不到房子的真正原因依然不明。但可以看出的是，包頭開發(fā)商的資金鏈問題顯然已不是個別現(xiàn)象。
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奇怪的漲價
渣打銀行前不久發(fā)表報告說，預(yù)計借了大量信托貸款的開發(fā)商將會通過大幅降價或出售資產(chǎn)來償債，估計房價將會平均下降10%。在包頭，很多人也都以為，鼎泰風(fēng)華開發(fā)商魏剛自殺事件，可能會刺激其它開發(fā)商為緩解資金壓力而大幅降價促銷。那么，包頭樓盤是否選擇了大幅降價增加銷量來緩解資金壓力呢？
在中建御瀾世家，銷售人員對記者表示，“我們沒有必要做那個促銷，我們前期開盤的時候，那時候均價是六千多的，現(xiàn)在均價都八千了。”
這些售樓員稱，不光他們的樓盤漲價了，包頭樓市最近幾個月整體都在漲價，這讓人有些意外。大量樓盤停工，很多開發(fā)商又面臨資金鏈斷裂的威脅，房價為什么會不降反升呢？
記者進(jìn)一步走訪發(fā)現(xiàn)，包頭幾家正常營業(yè)的售樓處不僅都堅稱不會降價，反而正在漲價。甚至，停工項目停止銷售，也沒有降價。寧可停售也不降價，這又是為什么呢？
業(yè)內(nèi)人士對記者分析，這主要是因為當(dāng)時開發(fā)商是高價拿地，房價有所波動的話，有一些樓盤基本上沒有利潤空間了。“不是不想降，是沒有空間。那么再加上融資成本的這種不斷的上升，只有房價上漲，才能盈虧平衡。”
包頭天安雅居項目經(jīng)理肖鋼的話證實了這種判斷。“我們房子從前年開始銷售，銷售的時候，房價剛開始賣得很低，但是開發(fā)周期太長，實際上我們賣到三千到三千一，按目前來說是虧錢，成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三千一。”
很顯然，天安雅居前年開盤時的銷售價絕對不會賠錢，但兩年來，由于國家樓市嚴(yán)控政策，包頭房價并沒出現(xiàn)預(yù)期中的漲幅，這樣一來，開發(fā)商民間融資的高額成本就難以承受。
記者采訪過的銷售人員對漲價現(xiàn)象普遍表示：本來包頭房價就低，加上最近利好消息出現(xiàn)了，政策有松動跡象。他們認(rèn)為，只要“挺過去”，很快就能“緩過來”，利好消息也會越來越多。
事實上，銷售者對目前樓市的預(yù)期依然很高，一位售樓員就表示，“像我們包頭屬于三線城市，市場還沒開始往上起呢，國家打壓也打壓不到我們這種小城市……”
有專家表示，非理性漲價的包頭現(xiàn)象說明，在目前的困境下，房地產(chǎn)商再一次和政策進(jìn)行著博弈。房產(chǎn)商們認(rèn)為政策遲早會變化，這對雙方是一個巨大的考驗——整個房地產(chǎn)政策究竟誰能扛得住，是政府扛得住，還是開發(fā)商扛得住。
在開發(fā)商看來，只要扛過最寒冷的冬天，就會陽光明媚就會春暖花開，這是開發(fā)商多年來與政策博弈得出的一個基本經(jīng)驗。
但問題是，房產(chǎn)商們還能扛多久？
包頭房地產(chǎn)的樣本意義
對于房地產(chǎn)界的包頭現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為具有樣本意義。“這是中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，非常畸形非常典型的一個案例。”
在他看來，包頭房地產(chǎn)陷入困境的真正原因還是對市場與政策的認(rèn)知問題。“包括開發(fā)商在內(nèi)的很多人認(rèn)為中國的房價是永遠(yuǎn)往上漲，很多人把2009年、2010年非常不正常的上漲，看成是中國房地產(chǎn)市場的常態(tài)，每年房價上漲30%、50%，他們認(rèn)為是一種常態(tài)，這種情況下他們的邏輯是跟政策進(jìn)行對抗，不管政策如何調(diào)控，信貸上如何進(jìn)行限制，他們?nèi)哉J(rèn)為，可以通過高利貸，可以通過各種各樣的融資渠道解決，只要扛過去我就能活下來。”
然而，靠民間融資借高利貸開發(fā)房地產(chǎn)有一個前提，就是房價必須一直上漲，而且漲幅必須高于高利貸的利率，否則很可能引起資金鏈斷裂。“所以我們看到了包括包頭，包括鄂爾多斯在內(nèi)，很多開發(fā)商由于無法清償?shù)狡诘母呃J，民間接連出現(xiàn)跑路甚至自殺的情況，這種情況基本上可以講，是對整個房地產(chǎn)本身的形勢，對房價的形勢，包括對房地產(chǎn)調(diào)控本身，重大誤判的結(jié)果。”馬光遠(yuǎn)說。
在馬光遠(yuǎn)看來，出于穩(wěn)增長的需要松動調(diào)控，并不太現(xiàn)實，因為未來肯定還要解決這個問題。所以高層不斷強(qiáng)調(diào)調(diào)控肯定是對的。關(guān)鍵是外界怎么樣解讀，一方面中央高層強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松，另一方面很多地方政府不斷玩一些小動作不斷在所謂的“微調(diào)”房地產(chǎn)政策，“這個對市場造成很大的一個混亂”。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)的“包頭現(xiàn)象”本身恰恰說明，整個房地產(chǎn)調(diào)控，真的見效了，像這種非理性的開發(fā)，非理性預(yù)期下做的規(guī)劃，現(xiàn)在基本上被打出來了“原形”。因為包頭房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大面積停工和資金鏈問題，并不是因為國家樓市嚴(yán)控政策，而是出在它自身的畸形發(fā)展：第一是融資結(jié)構(gòu)，民間借貸高利貸周期短、利率高、風(fēng)險大；第二是包頭房地產(chǎn)業(yè)屬于過度開發(fā)，房子已經(jīng)過量。
可以想象，如果目前出于經(jīng)濟(jì)壓力和穩(wěn)增長的需要，松動政策，拉動房地產(chǎn)回暖，國家這兩年房地產(chǎn)調(diào)控就會功虧一簣，陷入又一輪惡性循環(huán)。
但這種可能性不大。明顯的信號是，7月份，中央高層和相關(guān)部門六次高調(diào)表態(tài)，堅持嚴(yán)控，防止房價反彈。很顯然，高層已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了樓市不好的苗頭。7月下旬，國務(wù)院先后派出8個督查組，對16個省市落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查，這更彰顯了中央不放松調(diào)控的決心。
在專家看來，調(diào)控政策肯定不宜松動，但絕不是解決之本。因為樓市最大的問題是對樓市漲價的非理性預(yù)期沒有改變，無論開發(fā)商還是社會各界，都固執(zhí)地認(rèn)為：房價總會漲的。
事實上，整個房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)，不是建立在調(diào)控的基礎(chǔ)上，而是建立在制度的基礎(chǔ)上。
馬光遠(yuǎn)就認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場健康了，就不需要調(diào)控的措施，也就不會有調(diào)控存在，而是依靠它內(nèi)控的機(jī)制，比如說通過房產(chǎn)稅，通過暴利稅，通過遺產(chǎn)稅，通過住房保障體系內(nèi)的一系列的制度舉措，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康。
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