山寨版別墅

　　現(xiàn)場(chǎng)：(龍園×境)

　　事件：

　　最近，“山寨”二字異常火爆，屢屢出現(xiàn)在各大媒體上，成為2008年繼“豬堅(jiān)強(qiáng)”、“周老虎”等事件之后風(fēng)靡全國(guó)的又一中國(guó)現(xiàn)象。山寨與現(xiàn)代房地產(chǎn)都是人居的一種表現(xiàn)形式。就兩種不同產(chǎn)品，原本無(wú)可厚非，但當(dāng)2008年賦予“山寨版”特殊的含義之后，“山寨”二字便與樓市緊密聯(lián)系在一起了。

　　在谷哥查了一下“山寨版”的特殊含義：水貨或名牌的克隆。

　　言歸正傳，最近去布吉龍園×境項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，有種似曾相識(shí)的感覺(jué)，正如大街上碰到一個(gè)自己熟悉，但又想不起來(lái)名字的人一樣。回來(lái)后，搜腸刮肚想了一晚，終于發(fā)現(xiàn)與萬(wàn)科城、鴻榮源系列產(chǎn)品驚人的相似。相似本無(wú)足道哉，然萬(wàn)科城、鴻榮源系列產(chǎn)品都是豪宅，而碰巧龍園×境也為自己定義為豪宅，這不能不讓人把它與“山寨版”緊密聯(lián)系起來(lái)。

　　點(diǎn)評(píng)：產(chǎn)品同質(zhì)化是樓市中普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象，但一味去追求產(chǎn)品外在形式，忽視產(chǎn)品內(nèi)在，難以得到市場(chǎng)認(rèn)可。還望市場(chǎng)在玩轉(zhuǎn)概念營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)，也努力進(jìn)行“內(nèi)功”修煉。老百姓希望解決的是實(shí)在的產(chǎn)品質(zhì)量。

　　給你一個(gè)“五星級(jí)”的工廠宿舍

　　現(xiàn)場(chǎng)：藍(lán)××景

　　事件：

　　2007年一期房?jī)r(jià)7000多元／平方米，二期搖身一變成五星級(jí)酒店公寓，含精裝修開(kāi)盤(pán)價(jià)6500多元／平方米。大幅度的變相降價(jià)讓購(gòu)買(mǎi)一期的業(yè)主直接崩潰。

　　過(guò)于工業(yè)化的造型和長(zhǎng)長(zhǎng)的走廊令人仿佛回到廠房宿舍；園林很不精致，光禿禿的感覺(jué)很工廠，很荒涼。建筑風(fēng)格不完全統(tǒng)一：酒店公寓、loft公寓灰色氣宇，但大戶(hù)型棟樓和中間棟樓如廠房的黃樓般形成反差。

　　定位為工廠宿舍升級(jí)版的藍(lán)××景除了投資也只能是投資。不管開(kāi)發(fā)商如何吹噓包裝該樓盤(pán)，項(xiàng)目的定位也就是面對(duì)寶龍工業(yè)城的職員提供標(biāo)準(zhǔn)稍高于工廠的宿舍樓而已。

　　點(diǎn)評(píng)：在此提供一些數(shù)據(jù)供想投資者的參考：寶龍的企業(yè)以高新企業(yè)為主，基本配有高標(biāo)準(zhǔn)宿舍，很少勞動(dòng)密集型的企業(yè)，基本配有高標(biāo)準(zhǔn)宿舍，企業(yè)員工都不會(huì)很多，主要是靠先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備來(lái)生產(chǎn)。將來(lái)的租賃市場(chǎng)到底有多大？

　　最“雷人”關(guān)外盤(pán)

　　現(xiàn)場(chǎng)：碧海×館

　　事件：

　　被網(wǎng)友評(píng)為關(guān)外“雷人”樓盤(pán)之首。其“雷人”表現(xiàn)在 ：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的鑼鼓喧天，故意掩蓋頭頂2分鐘一趟的超大飛機(jī)掠過(guò)的聲音；電話(huà)咨詢(xún)時(shí)，說(shuō)3期2008年1月入伙，8月出房產(chǎn)證；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售員介紹時(shí)，說(shuō)后面圍起來(lái)部分是公共草地，如今是圍起來(lái)的什么福中福的地產(chǎn)項(xiàng)目；銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)看不到明顯的公共設(shè)施的提示，如3期8棟下有個(gè)寶安垃圾中轉(zhuǎn)站沒(méi)有明確提示，僅在規(guī)劃圖的后面通道里(一般情況下不會(huì)進(jìn)入)，有一張A4紙，很小字體的說(shuō)明通告；在交首期款簽訂合同時(shí)，才能看到合同條款里面的入伙時(shí)間是2008年12月底，出房產(chǎn)證是2009年10月前(當(dāng)時(shí)有多人在場(chǎng)，都說(shuō)不知道時(shí)間那么久，要求退訂金)，現(xiàn)場(chǎng)有多名FTC的工作人員，居然說(shuō)，那些別管了，只要你們的房子升值賺錢(qián)即可(因多數(shù)人是投資的，又不能退2萬(wàn)訂金，多數(shù)作罷)；2008年12月21日去領(lǐng)入伙通知書(shū)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)多人問(wèn)詢(xún)說(shuō)KFS能否效仿其他公司做出一些如免點(diǎn)管理費(fèi)的措施，現(xiàn)場(chǎng)工作人員說(shuō)：絕對(duì)不可以，按公司規(guī)定執(zhí)行，并說(shuō)：如果你們(各位業(yè)主)房子賺錢(qián)了，是否要分錢(qián)給他？這種幸災(zāi)樂(lè)禍的態(tài)度讓人質(zhì)疑其開(kāi)發(fā)商的企業(yè)文化。

　　點(diǎn)評(píng)：從去年最高時(shí)1.1萬(wàn)元／平方米跌至目前6000多元／平方米起價(jià)，比同片區(qū)中信灣上六號(hào)的成本價(jià)還低。

　　最貴別墅

　　地鋪促銷(xiāo)

　　現(xiàn)場(chǎng)：×麓

　　事件：

　　最近在網(wǎng)上的一則帖子掀起千層浪：深圳東部××城“×麓”豪華稀有別墅×聯(lián)物業(yè)獨(dú)家免傭金代理，幫你拿到最優(yōu)惠的折扣！8折？7折？還是5折？還是您驚訝折扣？送什么？送豪華裝修？送高檔家電？還是……？怎樣獲得意想不到的優(yōu)惠和贈(zèng)送？一個(gè)電話(huà)就知道！長(zhǎng)期駐場(chǎng)經(jīng)理××為您真誠(chéng)服務(wù)13244××××96。

　　點(diǎn)評(píng)：東部××城×麓是鹽田頂級(jí)豪宅，它以創(chuàng)造區(qū)域最高價(jià)而聞名，而如今竟然讓利幅度如此之大，令業(yè)界瞠目。今年6月份，××城“×麓”達(dá)10萬(wàn)元／平米。這對(duì)于同在一個(gè)片區(qū)、位置稍有不同的萬(wàn)科東海岸來(lái)說(shuō)，兩者之間存在近6萬(wàn)元的比價(jià)效應(yīng)，這是深圳房地產(chǎn)歷史上、同一片區(qū)之內(nèi)出現(xiàn)的最大價(jià)格差，因此盡管×麓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售不俗，卻對(duì)萬(wàn)科東海岸構(gòu)成最直接的刺激和利好。×麓以自然景觀取勝，但和東海岸相比也有其明顯的短板：緊靠山體，容易發(fā)生泥石流；密度低，治安難以保障、生活配套不齊全，不適合全家人日常生活……

　　套你沒(méi)商量

　　現(xiàn)場(chǎng)：睛×月

　　事件：

　　面對(duì)樓市寒冬的到來(lái)，諸多項(xiàng)目為了帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售，紛紛打出兩房改三房、三房改四房的廣告語(yǔ)，吸引買(mǎi)家入市，這種銷(xiāo)售行為的共同特點(diǎn)在于：把贈(zèng)送作為帶動(dòng)銷(xiāo)售的“利劍”，但這種行為往往會(huì)導(dǎo)致業(yè)主入伙后，不能實(shí)施兩房改三房、三房改四房的措施，因?yàn)檎�策限制這種行為，并在2008年出現(xiàn)過(guò)幾次這種房產(chǎn)官司。

　　位于梧桐山隧道口的睛×月上月開(kāi)盤(pán)，起價(jià)12000元／平方米。項(xiàng)目西接仙桐體育公園，南靠羅沙路，項(xiàng)目總占地16750平方米，總建面71000平方米，規(guī)劃由5棟高層建筑組成，設(shè)置有88平方米小復(fù)式、經(jīng)典三房、四房等戶(hù)型。據(jù)售樓人員介紹，此盤(pán)的最大優(yōu)勢(shì)就是贈(zèng)送面積大，平均每戶(hù)贈(zèng)送面積達(dá)40平方米以上，有的達(dá)到了60～70平方米，但這些面積在合同中絲毫沒(méi)有體現(xiàn)，到時(shí)真正入伙之時(shí)，是否能兌現(xiàn)，或者按照銷(xiāo)售所言——兩房改三房、三房改四房，都是未知數(shù)。

　　據(jù)了解近段時(shí)間深圳已開(kāi)盤(pán)或者將開(kāi)的幾個(gè)樓盤(pán)送面積達(dá)到登峰造極的地步，最大的贈(zèng)送率，可以高達(dá)70%而且送房間已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種大幅贈(zèng)送面積包括送房間的現(xiàn)象實(shí)際表明，深圳樓市在變相加速降價(jià)。

　　點(diǎn)評(píng)：目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)贈(zèng)送面積層出不窮，作為一種銷(xiāo)售手段，本無(wú)可厚非，但千萬(wàn)別把這種手段作為一種常態(tài)，或者作為一種欺騙消費(fèi)者，忽悠消費(fèi)者的行為。有必要在產(chǎn)品上下足工夫，這樣比什么樣的花哨營(yíng)銷(xiāo)手段都管用。