今年是浙江省杭州市經(jīng)濟(jì)適用房交付大年，約有8200余套房源交付。然而，近期杭州市卻爆出辰秀嘉園、藍(lán)橋名苑等樓盤的質(zhì)量問(wèn)題。百姓在質(zhì)疑，為何用以解決無(wú)房戶的保障性住房頻頻陷入質(zhì)量危機(jī)？難道經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量問(wèn)題無(wú)人監(jiān)管？
此間法律工作者認(rèn)為，我國(guó)并不缺乏建筑業(yè)的法律法規(guī)，杭州市的經(jīng)濟(jì)適用房之所以經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，根本原因是建筑法在這些領(lǐng)域難以得到真正落實(shí)。
逐本求利偷工減料
業(yè)主無(wú)奈拒絕收房
業(yè)主季方打開(kāi)門，迎面的墻上，幾處方塊、長(zhǎng)條深淺不一的水泥印格外醒目。他嘆了口氣說(shuō)：“這是前兩天剛補(bǔ)的，距離上次修補(bǔ)還不到一個(gè)月。”
6月底，地處杭州九堡的藍(lán)橋名苑一期845套經(jīng)濟(jì)適用房陸續(xù)交付。等了三年的經(jīng)濟(jì)適用房，年近四十的季方終于如愿以償?shù)啬玫借�匙。然而，走進(jìn)房，心就涼了。
“廚房下水道附近的水漬已經(jīng)蔓延到墻面，天花板上的霉點(diǎn)清晰可見(jiàn)。”季方說(shuō)，第二天他就找到做監(jiān)理的朋友來(lái)驗(yàn)房，結(jié)果房屋有10多處空鼓、所有的門窗存在不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、陽(yáng)臺(tái)有裂紋等諸多問(wèn)題。
在藍(lán)橋名苑經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的同時(shí)，杭州辰秀嘉園2000余套經(jīng)適房也暴露出類似質(zhì)量問(wèn)題，遭業(yè)主拒收房。
浙江六和律師事務(wù)所張林利律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的保本微利是造成質(zhì)量問(wèn)題的一大原因之一。藍(lán)橋名苑銷售價(jià)為每平方米2980元，稅后開(kāi)發(fā)商能收到的銷售款約為每平方米2800元，除去每平方米1240元的土地費(fèi)，土建、材料等開(kāi)支后，利潤(rùn)微乎其微。
“相比于商品房較高的利潤(rùn)而言，經(jīng)濟(jì)適用房的薄利讓開(kāi)發(fā)商不會(huì)花太多心思在質(zhì)量監(jiān)管等方面，建設(shè)上由施工方包辦。”一位房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部人員說(shuō)。
“藍(lán)橋名苑一期項(xiàng)目，每平方米至少虧370元。”這位知情人士向記者透露，一方面是工期延長(zhǎng)導(dǎo)致成本上升；另一方面是建設(shè)期間原材料漲價(jià)。施工單位在承包金額不變的情況下，要想獲得最大利潤(rùn)，只能偷工減料。
我國(guó)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》在建設(shè)質(zhì)量的要求上規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，提高建設(shè)水平。張林利認(rèn)為，這條規(guī)定實(shí)質(zhì)上是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量提出了更高的要求。
“有法律規(guī)定又如何，對(duì)商人而言，只有利潤(rùn)才是王道。”開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部人士坦言。
缺少專門投訴渠道
相關(guān)部門似管非管
像季方這樣的“倒霉”業(yè)主不占少數(shù)。據(jù)藍(lán)橋名苑的開(kāi)發(fā)商杭州九安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理賀永法提供的數(shù)據(jù)顯示，藍(lán)橋名苑一期交付房源845戶，截至8月4日除22戶業(yè)主尚未收房外，已收房源中需維修的不到500套。其中，存在嚴(yán)重問(wèn)題的有二三十套，6套出現(xiàn)頂層漏水現(xiàn)象。
“這樣的返修比例不算高，在普通商品房樓盤里比這高的返修率很常見(jiàn)。”采訪中，賀永法一再?gòu)?qiáng)調(diào)藍(lán)橋名苑是絕品，相較于屢遭信訪、投訴的房產(chǎn)，“這樣的經(jīng)濟(jì)適用房很平靜”。
業(yè)主季方說(shuō)，媒體曝光前，開(kāi)發(fā)商承諾整修，但需要個(gè)把月。他向建委投訴，十天后得到的回復(fù)是“與開(kāi)發(fā)商協(xié)商”。
“一旦接到業(yè)主的建筑質(zhì)量投訴，我們首先建議業(yè)主同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商無(wú)果的情況下，業(yè)主可委托相關(guān)質(zhì)檢部門進(jìn)行檢驗(yàn)。”杭州市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站總師辦副主任胡曉暉說(shuō)。
一位區(qū)質(zhì)量檢測(cè)中心的工程師告訴記者，他們這里進(jìn)行的工程質(zhì)量檢測(cè)具有法律效力，但必須雙方委托才能進(jìn)行。如果只是業(yè)主一方進(jìn)行單方面委托，那么檢測(cè)出來(lái)的結(jié)果開(kāi)發(fā)商很可能不予認(rèn)可也不會(huì)承擔(dān)費(fèi)用。
“但雙方都同意檢測(cè)的可能性也很小。因此，多數(shù)情況是等糾紛訴諸法律后，由法院委托他們進(jìn)行檢測(cè)。”該工程師說(shuō)，由于目前我國(guó)相關(guān)部門還沒(méi)有開(kāi)通業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行投訴的渠道，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主只能先找開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，若協(xié)商無(wú)果，那就只能訴諸法律。
對(duì)季方這樣的低收入者而言，一方面是訴訟時(shí)間等不起，另一方面是訴訟成本花不起。投訴無(wú)疑是走投無(wú)路之舉，但建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站、建筑委員會(huì)……幾乎各個(gè)相關(guān)部門都接受投訴，“卻都沒(méi)有專門的投訴渠道。”季方說(shuō)，“惟一的出路也被堵上了。”
驗(yàn)收備案漏洞多多
監(jiān)督管理屢屢懸空
2000年1月國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》改變了房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收制度，將工程竣工驗(yàn)收由驗(yàn)收制改為了備案制。即建設(shè)行政主管部門不再核發(fā)竣工驗(yàn)收證明，而是采用驗(yàn)收備案的辦法。
“這就是說(shuō)，主管部門不再直接進(jìn)行檢測(cè)，而是把開(kāi)發(fā)商提供的檢測(cè)結(jié)果進(jìn)行備案。”張林利告訴記者，國(guó)家驗(yàn)收也只是開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方進(jìn)行的四方驗(yàn)收。
1988年，我國(guó)開(kāi)始推行建設(shè)監(jiān)理制度。建筑法中對(duì)監(jiān)理單位的職責(zé)、法律責(zé)任等都作出具體規(guī)定。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》也對(duì)施工方的職責(zé)、工程質(zhì)量作出要求。而《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)單位對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的住房工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。
“可以說(shuō)，不缺管理辦法，關(guān)鍵在于落實(shí)。”胡曉暉說(shuō)，監(jiān)理單位接受建設(shè)單位委托對(duì)施工單位的資金、質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督管理；施工單位接受整改意見(jiàn)，卻不落實(shí)；建設(shè)單位拿到錢后，便對(duì)工程不聞不問(wèn)。這在質(zhì)量監(jiān)管上造成盲區(qū)。
“根本原因還是實(shí)際操作不到位，各種監(jiān)督與管理沒(méi)有真正落實(shí)，無(wú)法發(fā)揮效果。”胡曉暉對(duì)記者說(shuō)，各級(jí)監(jiān)管部門從施工方進(jìn)場(chǎng)后就貫穿整個(gè)建設(shè)過(guò)程，并隨時(shí)進(jìn)行抽查。但在操作中，監(jiān)督員發(fā)現(xiàn)，由建設(shè)單位提供的記錄與真實(shí)情況相差很大。
為此，杭州市于2007年6月10日起正式實(shí)施了《杭州市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)管理暫行規(guī)定》，規(guī)定建設(shè)單位在住宅單位工程竣工驗(yàn)收前，應(yīng)組織工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行分戶檢驗(yàn)，從而解決了中間過(guò)程存在的一些盲區(qū)。
“但對(duì)開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有任何法律可以約束。”胡曉暉對(duì)記者說(shuō)，出現(xiàn)驗(yàn)收不合格的，也只能依照國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》追究責(zé)任。
處罰違規(guī)苦無(wú)依據(jù)
屢次檢查難懾違規(guī)
8月19日，杭州市建設(shè)委員會(huì)開(kāi)始對(duì)全市經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房進(jìn)行為期一個(gè)月的質(zhì)量專項(xiàng)整治行動(dòng)。杭州市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站的兩組檢查隊(duì)伍對(duì)杭州市區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房的工程實(shí)體、質(zhì)量控制措施、強(qiáng)標(biāo)等進(jìn)行檢查。
胡曉暉告訴記者，檢查后，對(duì)開(kāi)發(fā)、施工和監(jiān)理單位質(zhì)量管理不良行為將給予全市通報(bào)批評(píng)。暫停施工和監(jiān)理單位參與政府投資項(xiàng)目的投標(biāo)資格，取消開(kāi)發(fā)單位參與經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的投標(biāo)資格。
“但震懾效果并不明顯。”他說(shuō)，類似處罰一直以此種方式操作，但投訴量絲毫不減，檢查狀況也不見(jiàn)好轉(zhuǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年，杭州建委對(duì)杭州分戶檢驗(yàn)的監(jiān)督核查一次合格率為31%，初檢不合格率為32%。今年上半年，分戶檢驗(yàn)的監(jiān)督核查一次合格率為20%，初檢不合格率為43%。管道滲漏、空鼓裂縫、門窗安裝質(zhì)量仍是焦點(diǎn)項(xiàng)目。
胡曉暉認(rèn)為應(yīng)該盡快制定對(duì)開(kāi)發(fā)商的處罰辦法，不再僅僅依靠信用評(píng)價(jià)、道德要求來(lái)約束開(kāi)發(fā)商的行為。
