政府?dāng)M將“入股”新建經(jīng)適房 入股折算比例待定
一刀切般的經(jīng)濟(jì)適用房回購政策在爭議聲中偃旗息鼓，但這并不意味著圍繞著經(jīng)濟(jì)適用房的問題已經(jīng)全部解決。而接下來，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，或許正面臨一次重大變革。
消息人士向本報記者透露——未來的銷售型經(jīng)濟(jì)適用房很可能將由政府和購房者共享產(chǎn)權(quán)，這意味著日后的經(jīng)濟(jì)適用房將不再完全成為新購房者個人名下之物。
政府或成新建經(jīng)濟(jì)適用房財(cái)產(chǎn)共有者
12月14日，記者獲悉，有關(guān)部門已經(jīng)將上述構(gòu)想形成兩份方案上報國務(wù)院，正在等待批復(fù)。這一舉措，很可能將是經(jīng)濟(jì)適用房向租售并舉過渡的準(zhǔn)備。
未來，試圖對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行“回購”的地方政府，再不必為合法性“心存忌憚”了。因?yàn)椋蘸笳芸赡芤?ldquo;財(cái)產(chǎn)共有者”的身份，與購買者一起協(xié)商經(jīng)濟(jì)適用房“二次上市流通”的方式和方向。
這是包括建設(shè)部等部門正在研究的一項(xiàng)政策。記者了解到，寫有相關(guān)內(nèi)容的兩份文件——《關(guān)于完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度的研究報告》和《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見》已于近日上報國務(wù)院，等待批復(fù)。(以下分別簡稱《報告》和《意見》)
知情人士透露，上述方案建議，未來新建經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。對于銷售型經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)以政府在開發(fā)建設(shè)過程中的土地、財(cái)政等綜合投入為標(biāo)準(zhǔn)，劃定相應(yīng)比例，而后由政府和購房者共享產(chǎn)權(quán)，與此順應(yīng)，政府可以行使自身擁有的與產(chǎn)權(quán)相匹配的權(quán)力。
“初步上報的方案中，只是針對經(jīng)濟(jì)適用房的增量部分。”該人士告訴記者。對于增量的劃分，按照他的說法，主要是以經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在地方發(fā)改委的立項(xiàng)為準(zhǔn)，也就是說，一旦該項(xiàng)政策被敲定執(zhí)行，并進(jìn)行了“新老劃段”，時間標(biāo)準(zhǔn)將以經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)時間進(jìn)行計(jì)算，對于那些已經(jīng)購買但尚未入住，以及已入住尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證的，都不會被新政策溯及。
北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，自2005年開始，北京市經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)面積始終穩(wěn)定在每年300萬平方米左右的水平，按照北京市政府的規(guī)劃，到2008年，北京經(jīng)濟(jì)適用房的總建設(shè)面積將達(dá)到1000萬平方米。不過這1000萬平方米中究竟有多少會被新政策波及，還未可知。
“入股”折算比例待定
至少到目前，經(jīng)濟(jì)適用房由政府“入股”分享產(chǎn)權(quán)還僅是作為方案上報。因此，一些具體的執(zhí)行辦法，《報告》和《意見》都未有涉及——在“共享產(chǎn)權(quán)”方案的核心部分，即政府投入如何折算產(chǎn)權(quán)比例方面，還沒有細(xì)致的折算執(zhí)行手段和規(guī)則。
在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作模式中，政府無償劃撥土地，由開發(fā)企業(yè)承接開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)，在此過程中，政府對經(jīng)濟(jì)適用房的售價進(jìn)行限制，并要求開發(fā)企業(yè)的利潤不得超過8%，同時，在開發(fā)過程中予以相關(guān)稅費(fèi)的減免。
記者從其他渠道獲得的信息表明，土地、財(cái)稅減免都很可能初步被納入政府對經(jīng)濟(jì)適用房的“投入”當(dāng)中，但這些投入如何換算產(chǎn)權(quán)比例，還尚未有明確的說法。
“除了土地，政府還免去了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)公司的企業(yè)所得稅，稅率是33%。”一位地方政府人士向記者表示。按照目前北京經(jīng)濟(jì)適用房3000元~4000元/平方米的單價，單個樓盤的銷售額超過5億元并不意外，按照最高利潤率8%，其利潤總額可達(dá)4000萬元之巨，而免除的企業(yè)所得稅也將達(dá)到1000多萬元。
前述內(nèi)部人士向記者強(qiáng)調(diào)，如今上報的僅是研究之后的方案，至于何時執(zhí)行，以及是否有所調(diào)整，都很難說，至于具體方案制定的明確時間表，他也表示從研究到批復(fù)再到執(zhí)行，時間尚難預(yù)料。
意在解決退出機(jī)制
記者了解到，2006年7~9月間，由建設(shè)部和國家發(fā)改委牽頭，多個相關(guān)部委聯(lián)合組成了調(diào)研小組，對全國近20個大型城市現(xiàn)有的住房保障情況進(jìn)行了調(diào)研，這恰是《報告》和《意見》的由來。
“調(diào)研中發(fā)現(xiàn)了一系列問題。”一位參與此次調(diào)研的專家向記者表示，“所有的城市幾乎都存在兩類人群：一是超出廉租住房收入標(biāo)準(zhǔn)，而無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的人群；二是無力購買經(jīng)濟(jì)適用房，但也無力承受普通商品房租金的人群，解決這樣的問題，應(yīng)該通過發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的方式予以解決，但現(xiàn)在來看，這類經(jīng)濟(jì)適用房的來源是個問題。”
在他看來，經(jīng)濟(jì)適用房的“退出機(jī)制”應(yīng)該成為租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的來源—— 一些經(jīng)濟(jì)適用房的購買者，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升之后，通過梯級置換購買新房，形成退出機(jī)制。目前的問題在于，這種退出是通過存量房市場實(shí)現(xiàn)，即經(jīng)濟(jì)適用房“退出”之后，流入了商品房的體系，而未留在住房保障體系當(dāng)中。
“通過產(chǎn)權(quán)制度的共有就可以解決問題，因?yàn)檎挟a(chǎn)權(quán)就有發(fā)言權(quán)，可以保證退出的經(jīng)濟(jì)適用房內(nèi)循環(huán)。”他認(rèn)為此政策的言外之意即這些房源將初步構(gòu)成租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的來源。
另外，內(nèi)部人士還向記者透露，在政府獲得經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)之后，也可以通過對獲得產(chǎn)權(quán)的保障性住房資產(chǎn)進(jìn)行打包，而后再以證券化的方式，為擴(kuò)大住房保障體系覆蓋面募集資金。但他強(qiáng)調(diào)，這只是一個遠(yuǎn)期的設(shè)想。
影響難料
對于此項(xiàng)政策可能對市場產(chǎn)生的影響，記者曾向北京師范大學(xué)、清華大學(xué)的有關(guān)專家詢問，但他們都以“看不到何時執(zhí)行以及如何執(zhí)行的細(xì)則”為理由，表示不便發(fā)表評論，不過，清華大學(xué)的一位專家向記者表示，即便政府擁有一定比例的產(chǎn)權(quán)，但如何通過行使產(chǎn)權(quán)權(quán)利實(shí)現(xiàn)“內(nèi)循環(huán)” 還需有所考慮。
“賣還是不賣，按法律，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)共有人協(xié)商決定，這存在兩個問題，第一，較普通自然人而言，政府處在強(qiáng)勢地位，是否會影響最終決定的公平性；第二，政府實(shí)際既是回購者，又是產(chǎn)權(quán)人之一，這樣就可能產(chǎn)生‘自己賣給自己’的法律問題，這些問題如何解決，必須考慮完善之后才能執(zhí)行。”他表示。
另外，對于實(shí)現(xiàn)內(nèi)循環(huán)的“回購價格”如何制定，現(xiàn)在看來也是問題。如果價格定得過高，無疑再次將經(jīng)濟(jì)適用房推向成為投資品的方向，如果過低，所有者將不樂意出售，這實(shí)際上并不符合政府增加房源的最初構(gòu)想。
