國內(nèi)房地產(chǎn)市場受持續(xù)調控影響進入嚴冬，與此相關的圈內(nèi)怪事也頻頻出現(xiàn)。最近，發(fā)生在順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)嘉浩別墅“一地兩證”的風波吸引了中央及京城眾多媒體的關注。于2010年拿到房產(chǎn)證和土地證的嘉浩別墅5名業(yè)主稱，今年11月11日他們意外接到北京裕順通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“裕順通公司”)通知，要求五業(yè)主14天之內(nèi)限期拆房，而該開放商是在2011年8月取得同一地塊的土地使用證。
11月27日，五業(yè)主在京向媒體公開呼吁，這是對私人財產(chǎn)和公民權益的嚴重侵犯，相關部門應立即介入調查此事。目前，五業(yè)主已聯(lián)名向國土資源部和全國人大常委會上書，要求撤銷裕順通公司非法取得土地證等一系列行為。
案由：五業(yè)主合法競拍嘉浩別墅
據(jù)介紹，嘉浩別墅全稱為“嘉浩國際商住別墅城”，位于北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)西白辛莊榆陽路5號(1區(qū))，其開放商為“北京嘉浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”(嘉浩公司)。早在2002年，因中國農(nóng)業(yè)銀行北京市朝陽區(qū)支行訴嘉浩公司一案，北京市第二中級人民法院(下稱“二中院”)查封了其名下的嘉浩別墅房屋，并在對案件的執(zhí)行過程中，于2007年1月5日將嘉浩別墅房屋進行公開拍賣。
拍賣過程中，徐迎心、王璉、王焱俠、侯瀅、代華5人分別買受了嘉浩別墅一區(qū)1003、一區(qū)1001、C型1012、C型1016、C型1010號房產(chǎn)，由二中院出具了民事裁定書予以確認。之后，各買受方持法院裁定書、法院協(xié)助執(zhí)行書等司法文件，去嘉浩別墅所在地的順義區(qū)建委、順義區(qū)土地局分別申請辦理房屋及土地證件，并于2009年至2010年期間取得了相應房屋的所有權證書及土地使用證。其中，王璉在辦理完手續(xù)后再將房屋轉讓與劉曉檬，劉曉檬亦于2010年辦理完畢房屋的全部證件。
這份遞交給國土部和全國人大常委會的“情況反映書”稱，徐迎心等5名業(yè)主買受嘉浩別墅房屋的過程完全是公開透明，是嘉浩別墅一區(qū)1003、一區(qū)1001、C型1012、C型1016、C型1010號房產(chǎn)的合法所有權人及對應土地的使用權人。
焦點：第二張土地證是否“私生”？
然而，就五業(yè)主取得嘉浩別墅房屋及土地相關證件、時隔一年多之后，一件十分蹊蹺的事情發(fā)生了。今年9月，北京裕順通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司突然找到五位業(yè)主，出示了一份編號為“京順國用(2011出)第00086號”土地使用證，發(fā)證日期為“2011年8月9日”，稱五位業(yè)主的房屋位于裕順通所有的土地上，要求幾位業(yè)主“立即騰房”。這讓5名業(yè)主十分震驚，同一塊土地竟有兩張權屬不同的土地證，而且發(fā)證機關還是同一個單位。這“第二張土地證”到底是如何誕生的？
據(jù)悉，裕順通公司取得的第二張土地使用權證書，并非通過公開拍賣途徑、競買成功買受所得，而是在北京市一中院(下稱“一中院”)的執(zhí)行過程中，直接就取得了土地使用證。
事情脈絡是這樣的：2009年3月23日、24日，一中院分別出具(2009)一中民初字第4486號、第4484號民事調解書，確認北京城啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別對兩家債權人負有本金為人民幣154351000元和美元13649940的債務。一年多之后的2010年10月13日，裕順通公司成立。
今年3月7日，一中院分別出具(2011)一中執(zhí)異字第230號、第231號執(zhí)行裁定書，稱4486、4484號調解書中的兩家債權人于2011年1月6日將調解書項下的債券數(shù)分別轉讓給裕順通公司，故將調解書執(zhí)行程序中的申請執(zhí)行人全部變更為裕順通公司。
隨后的8月9日，裕順通公司直接取得順義區(qū)國土資源局辦法的《國有土地使用證》，成為坐落于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)白辛莊村柏聯(lián)國際商住別墅城的土地使用權人，使用權面積370009.73平方米。而按照裕順通公司的說法，上述5名業(yè)主所屬的別墅房屋，是建在裕順通“擁有使用權”的土地上。于是，進一步有了11月11日裕順通公司向五業(yè)主下發(fā)所謂“14日之內(nèi)拆房騰退”的“最后通牒”。
“裕順通取得該土地使用權的途徑存在嚴重問題。此地塊是在國際仲裁未結案中的質押物，裕順通串通此案被告，通過所謂的債物轉抵在私下進行操作，未經(jīng)公示、拍賣及招投標等國家規(guī)定的程序。”五業(yè)主在“情況反映書”稱，這嚴重違背了國家關于土地交易中的公開、公示等透明之原則。
“并且，這一程序也無視在此地塊上，已存在的經(jīng)二中院依法裁定、拍賣具有合法產(chǎn)權的物業(yè)，仍將此地塊確權給了裕順通公司。”五業(yè)主認為，這人為造成了新的產(chǎn)權糾紛，造成國家稅收流失和相關法人主體巨大的經(jīng)濟損失，同時也侵害了產(chǎn)權所有者權益。
對此，一位多年經(jīng)辦產(chǎn)權類案件的資深律師稱，一般來說法院在裁定債權糾紛時，必須有詳實的書面合同、協(xié)議等作為確權依據(jù)，出現(xiàn)上述“近乎荒唐”的問題，只有一種可能：“開發(fā)商提供了虛假證據(jù)，隱瞞了該土地之前已有明確使用權所屬人”。
迷惑：三大懸疑尚存
“除了從我們手中購得，裕順通公司根本不可能通過任何其他合法或正確的途徑取得我們已經(jīng)擁有的土地使用權。”五業(yè)主認為，同一個土地局先后辦理的土地使用權證內(nèi)容發(fā)生矛盾，在后的土地使用權證中矛盾內(nèi)應為無效。
對上述案情，分析人士認為有三大懸疑值得追問：一、從成為北京城啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行程序中的申請執(zhí)行人(債權人)，到成為取得嘉浩別墅項目的土地使用權人，取得國有土地使用證的過程是跳躍的、不清晰的。即使是以物抵債取得土地使用權，具體操作過程、方式、價格均未公開，有規(guī)避拍賣程序、私下處理資產(chǎn)、轉移資產(chǎn)之嫌。
二、其債權金額與獲得的土地使用權面積極為不匹配，總計約2.4億元的債權金額，對應370009.73平米的土地，每平米價格僅約651元，地價嚴重被低估。
三、最為重要的是，如果是以物抵債，其抵債資產(chǎn)中不能包括他人財產(chǎn)：嘉浩別墅一區(qū)1003、一區(qū)1001、C型1012、C型1016、C型1010號房產(chǎn)屬于徐迎心、王劉曉檬、王焱俠、侯瀅、代華所有，法院必須在抵債前就查明抵債資產(chǎn)權屬的相關情況，決不能將已屬于他人的財產(chǎn)作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)轉給執(zhí)行人。
有法律界人士評論稱，無論從法理或程序上，這都稱得上是一起嚴重的土地違法交易，應予以撤銷。“順義區(qū)相關土地部門在沒了解全部事實真相和慎重核查相關手續(xù)的情況下，給同一地塊簽發(fā)了本不應該簽發(fā)的第二張土地證，也侵害我們的合法權益。”五業(yè)主稱，目前已將這一情況反映至區(qū)、市兩級國土資源部門，至今無果。(完)
