中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第六十六期：2023年地產(chǎn)政策新風(fēng)向
2022-12-26 中國質(zhì)量萬里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第66期發(fā)布。
12月19日至12月25日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報全網(wǎng)監(jiān)測房產(chǎn)領(lǐng)域的要聞報道。監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在中央政策層面，12月21日，據(jù)央行消息，人民銀行行長易綱主持召開會議，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，推動防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。同日，據(jù)證監(jiān)會消息，中國證監(jiān)會黨委書記、主席易會滿主持召開黨委會議。會上提及證監(jiān)會黨委將大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，落實(shí)好已出臺的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。隨著本次證監(jiān)會的表態(tài)，對房地產(chǎn)行業(yè)未來“借殼”上市與涉房重組等方面，釋放了更為積極的信號。
地方政策上，本周，南京持續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，取消外地購房者社保及個稅要求，同時優(yōu)化二套房首付比例，購房者結(jié)清首套房貸款的，二套房首付比例降至三成，未結(jié)算首套房貸款的，購買二套房首付比例降至四成。南京成為首個取消外地購房者社保及個稅要求的核心省會城市。
在房企層面，自證監(jiān)會發(fā)布實(shí)施5項措施，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資政策出臺后，近日，多家房企掀起配股融資潮。雅居樂、旭輝控股均發(fā)布折價配售公告，新城發(fā)展宣布已完成近20億港元配股，此外，萬科計劃制定發(fā)行境外上市外資股（H股）方案。據(jù)統(tǒng)計，自11月以來，已有25家上市房企發(fā)布配股或定增融資公告。 本周行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)話題為“2023年地產(chǎn)政策新風(fēng)向”。近期，高層頻繁為房地產(chǎn)定調(diào)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”，劉鶴副總理強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。高層明確指出房地產(chǎn)的穩(wěn)定對于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)至關(guān)重要，在2023年經(jīng)濟(jì)工作中，供給端、需求端地產(chǎn)政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，以穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
【一周要聞】
央行：引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持地產(chǎn)行業(yè)重組并購防范化解頭部房企風(fēng)險
12月21日，據(jù)央行消息，人民銀行行長易綱主持召開會議，提出推動金融平穩(wěn)健康運(yùn)行。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，滿足行業(yè)合理融資需求，支持剛性和改善性住房需求。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，推動防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。推動長租房地產(chǎn)市場建設(shè)，按照租購并舉方向加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
證監(jiān)會：允許符合條件房企“借殼”已上市房企
12月21日，據(jù)證監(jiān)會消息，中國證監(jiān)會黨委書記、主席易會滿主持召開黨委會議。會上提及證監(jiān)會黨委將大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。落實(shí)好已出臺的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。改善房企資產(chǎn)負(fù)債表是近期監(jiān)管層一再強(qiáng)調(diào)的任務(wù)，而“借殼”上市則開辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權(quán)融資的新渠道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機(jī)會。
南京優(yōu)化調(diào)控政策取消外地購房者社保及個稅要求
近日，南京明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠；下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)；優(yōu)化二套房首付比例，購房者結(jié)清首套房貸款的，二套房首付比例降至三成，未結(jié)算首套房貸款的，購買二套房首付比例降至四成；對有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購1套住房；對長期工作在南京但社保或個稅繳納在外地的居民，只需提供半年及以上居住證明可在寧購買1套住房。
LPR連續(xù)四個月保持不動
12月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月保持一致。這是LPR利率自今年8月非對稱下調(diào)之后，連續(xù)四個月持平。業(yè)內(nèi)分析人士指出，LPR保持不變，但不影響房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)，同時也不影響對于房企資金面的繼續(xù)改善。從房貸領(lǐng)域看，后續(xù)依然會有進(jìn)一步放松的可能，尤其是在改善型住房方面，降房貸也成為市場的新特征。從房企資金面來看，在既有的三支箭的基礎(chǔ)上，相關(guān)融資成本也有進(jìn)一步下調(diào)的可能，以更好為房企融資層面減負(fù)。
上市房企迎來再融資潮
自證監(jiān)會發(fā)布實(shí)施5項措施，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資政策出臺后，近日，多家房企掀起配股融資潮。雅居樂、旭輝控股均發(fā)布折價配售公告，新城發(fā)展宣布已完成近20億港元配股，此外，萬科計劃制定發(fā)行境外上市外資股（H股）方案。據(jù)統(tǒng)計，自11月以來，已有25家上市房企發(fā)布配股或定增融資公告。其中A股17家進(jìn)行非公開定增融資，H股8家通過配股融資，碧桂園、雅居樂、建發(fā)國際等已經(jīng)完成配股融資，其再融資資金用途多數(shù)是“保交樓、保民生”房地產(chǎn)項目開發(fā)，補(bǔ)充流動資金及償還債務(wù)，個別用于資產(chǎn)重組及收并購。
【熱點(diǎn)話題】2023年地產(chǎn)政策新風(fēng)向
近期，高層頻繁為房地產(chǎn)定調(diào)。12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出“支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”。12月15日，劉鶴副總理強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，中央財辦相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時同樣指出“要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性”。高層明確指出房地產(chǎn)的穩(wěn)定對于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)至關(guān)重要，在2023年經(jīng)濟(jì)工作中，供給端、需求端地產(chǎn)政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，以穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在供給端政策層面，持續(xù)改善房企資產(chǎn)負(fù)債表仍是監(jiān)管層一再強(qiáng)調(diào)的任務(wù)。12月15日，劉鶴副總理提及“正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況”。12月21日，證監(jiān)會黨委會議上提及落實(shí)好已出臺的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。2023年供給端的支持政策仍有一定的優(yōu)化空間，側(cè)重點(diǎn)是進(jìn)一步改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。
從需求端政策來看，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場信心均尚未扭轉(zhuǎn)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)下，提振市場信心仍是2023年需求端政策要解決的關(guān)鍵問題。
中指研究院認(rèn)為，2023年支持剛性和改善性住房需求的政策或?qū)⑦M(jìn)一步完善，核心一二線城市限購、限貸、限價、限售等政策或繼續(xù)放松，一線城市政策放松預(yù)期在增強(qiáng)，核心二線城市政策放松空間較大，以更好地釋放改善性住房需求。
克而瑞研究中心也認(rèn)為地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼。2023年，中央政策定調(diào)將繼續(xù)托底，核心目標(biāo)在于全面落實(shí)保交樓，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場底部修復(fù)。預(yù)計中央政策力度仍將相對克制，強(qiáng)力刺激性政策較難落地。地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼，其中一線城市及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑醵�城市及三四線城市或?qū)⑷嫒∠?ldquo;四限”。
【標(biāo)桿項目】
12月19日至12月25日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關(guān)注度較高的五個品質(zhì)標(biāo)桿項目，包括三龍灣廣場、中海云錦、琶洲南TOD、萬科森林公園和融創(chuàng)未來金融城。
在本周標(biāo)桿項目中，琶洲南TOD關(guān)注熱度較高。琶洲南TOD首創(chuàng)“科創(chuàng)CBD+灣區(qū)TOD”的多元復(fù)合綜合體，是全球九家設(shè)計團(tuán)隊共同打造的新派國際濱水社區(qū)典范。充分尊重并保留土地、河道生態(tài)基底，保留兩岸原生植物群落，修復(fù)并連接城市的生態(tài)廊道，減少“孤島”效應(yīng)。以約600米濱江公園與約19米空中高線公園串聯(lián)住宅與城市，兼收繁華與生態(tài)，多維度構(gòu)建水岸雙公園的生活方式。
【輿情風(fēng)險】
在項目輿情方面，本周中國質(zhì)量萬里行共收到46條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出5個需要重點(diǎn)關(guān)注的問題項目。具體來看，本周輿情風(fēng)險較高的項目分別為天譽(yù)·魚先生、金地中央公園、合肥雅郡、華誠莫瑪宅和紹興國際金融城，涉及的開發(fā)商包括天譽(yù)置業(yè)、金地集團(tuán)、雅居樂、泰州高新置業(yè)有限公司和金昌集團(tuán)，涉及的問題包括精裝修質(zhì)量問題、延期交付等。
在房企輿情層面，本周中國質(zhì)量萬里行全網(wǎng)監(jiān)測后發(fā)現(xiàn)輿情風(fēng)險較高的房企包括皇庭國際、景業(yè)名邦、上海實(shí)業(yè)控股、泛海控股和福晟國際，涉及輿情事件包括第一大股東所持部分股份被司法拍賣，公司就到期票據(jù)提出交換要約，出售旗下項目股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，未能如期兌付美元債，清盤呈請聆訊延期等。
免責(zé)聲明：本報告僅供參考，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報研究室不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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