業主未辦過戶合同仍有效

　　李先生問：2006年，我因結婚急需購買一套二手房，但由于該房屋是回遷房，房屋產權證尚未辦理完畢，于是與賣方約定，待房產證下發之后，再辦理過戶。交付房款后我對房屋進行了裝修，現已入住兩年多，但前幾天賣方起訴說購房合同無效，讓我返還房屋，我該怎么辦？

　　京華律師事務所馬傳貞律師答：根據合同法相關規定以及誠實信用原則，購房合同是有效的，李先生不用返還所購房屋；同時，李先生可以立即提起反訴要求賣方履行義務，協助辦理更名過戶手續，將房屋所有權更至李先生名下。為了降低風險，律師建議購房人在購買此類房屋時盡量讓賣方以財產作為抵押，并辦理抵押登記，一旦賣方違約或合同不能繼續履行時，保證賣方有足夠的財產可供執行。

　　違約金不應超損失的30%

　　宣先生問：我前幾天通過中介花了近400萬買了一套二手房，因為我比約定的期限遲了10天沒有準備好首付款，根據約定，對方要我另外支付總房款的10%，也就是將近40萬的違約金，否則就不賣給我了，我真的要交這個違約金嗎？
　　京華律師事務所馬傳貞律師答：根據新的合同法司法解釋二第二十九條第三款的規定，約定的違約金超過造成損失30%的可以認定是違約金過高，以此規定，宣先生不用交這么高的違約金，如果賣方不同意，宣先生可以根據新的司法解釋申請法院予以減少。