調控政策效果打折“五大問題”亟待解決

　　采訪中，有關分析人士表示，南昌樓市之所以反彈較快，與幾大關系嚴重失衡有重要關系，這些問題如果繼續存在，再強的調控政策效果都要遭遇“打折”。

　　一是供求關系長期嚴重失衡，剛性購房需求遭壓制。南昌市房地產協會會長王天柱說，相比同類規模的城市長沙，城鎮人居可支配收入低于全國平均水平、也低于長沙市的南昌市房價均價高過長沙上千元，主要原因是供需長期嚴重失衡，房地產投資占固定資產投資占比僅為12%左右，遠低于其它省會城市20%至25%的比例。

　　根據房地產信息網有關數據，去年，南昌商品房銷售面積300余萬平方米，全年新增供應量僅200多萬平方米，“入不敷出”；今年以來的新增供應量仍然不及銷售量，目前可售商品房住宅房源不足100萬平方米，而且其中不少是性價比低的、長期轉存下來的。    

　　二是土地供應長期嚴重偏少。分析人士發現，近年來，很多城市在土地供應上，遵循的是“不飽和供應”原則，土地市場始終處于饑餓狀態，這一技巧可以讓地價保持在適度偏高的水平上，又能保障獲取一定比例的土地出讓凈收益。去年，全國計劃供應住房用地18.47萬公頃，各地政府只完成原計劃供地的68%。建議加大土地在全年均衡投放的監管力度，減少房企無地可買的焦慮，使地價在合理價位，有利于房地產的健康發展。

　　三是戶型結構嚴重不合理。值得關注的是，國家早就規定不能建別墅，但是目前在南昌建別墅現象仍較普遍，并且高檔住宅頻出。記者5月份在萬科青山湖采訪了解到，新開盤的全部是180至240平方米的大戶型，均價18000元/平方米，銷售經理告訴記者“依然暢銷”。

　　四是南昌保障房建設積極性不高，量偏少，對市場調控作用微弱。作為省會城市的南昌，今年廉租房、經適房、公租房三類保障房的建設目標任務是11371套，遠不及九江、贛州的27815套和37426套。值得注意的是，夾心層人數最多的南昌今年才有公租房建設，而且數量僅3253套，其中政府統建900套，7所高校自建2353套，十二五期僅建1萬套。而九江、贛州的公租房建設僅今年就分別是17212套、21351套。

　　五是南昌跟隨其它城市，在執行限購令時“從輕”選擇，非限購區域價格“飛漲”，變相加重群眾漲價預期。分析人士認為，國八條規定，限購政策在“行政區”執行，本應包括四縣的行政區，但是，目前限購只在南昌市本級行政區。而實際上，新建縣、南昌縣與南昌市區界線早已模糊，很多供政府部門職工集體購買的“定向樓盤”在這些區域，目前，這些地區房價漲勢很快。專家建議，限購要徹底，不能讓非限購地區走“先漲價后調控”的老路。(記者 李美娟 程迪)