占領(lǐng)二三線城市的悲喜劇
代理行不會(huì)在上海、北京等大城市坐以待斃。
如同開發(fā)商一樣，一些有能力進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的代理行，開始不斷向不限購的二三線城市布局。上述匿名代理行高層告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“代理行的銷售模式和銷售手段再多也離不開交易量這個(gè)關(guān)鍵。”要想拿到成交量，代理行的老板們就必須占領(lǐng)二三線城市。
如同負(fù)責(zé)代理交易的二手房地產(chǎn)中介公司，代理行必須依靠交易量提取傭金或分段提成來實(shí)現(xiàn)利潤的產(chǎn)生。“開發(fā)商是資金為王，現(xiàn)金為王；而代理行則是交易量為王。沒有交易量，代理行就不能長期生存。”上述業(yè)者胡景暉說。
世聯(lián)地產(chǎn)全國大客戶管理部總經(jīng)理甘偉向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》置評(píng)稱：“代理行只能將目前的市場(chǎng)狀況反饋給開發(fā)商，告訴他們現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有多么激烈，以及業(yè)績出現(xiàn)怎樣的下滑。但是他們不會(huì)因?yàn)榇硇械膭裾f而降價(jià)。降不降價(jià)還是由資金鏈說了算。”
10月10日，世聯(lián)地產(chǎn)股價(jià)曾出現(xiàn)短期暴跌現(xiàn)象。而一些媒體則撰文猜測(cè)，股價(jià)暴跌是因?yàn)槭缆?lián)地產(chǎn)今年或出現(xiàn)業(yè)績大幅下滑。世聯(lián)地產(chǎn)則發(fā)布業(yè)績修正公告解釋稱，前三季度凈利潤同比下降的原因是，一方面，由于限購和限貸政策拉長了完成房屋買賣的時(shí)間跨度，使得公司已實(shí)現(xiàn)的代理銷售額確認(rèn)為代理結(jié)算業(yè)務(wù)收入的速度變慢；另一方面，由于公司經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，成本費(fèi)用的增長速度快于營業(yè)收入的增長速度。
但是上述世聯(lián)地產(chǎn)高管甘偉則認(rèn)為：“今年年末世聯(lián)地產(chǎn)的銷售額或許將出現(xiàn)一定增長。一線城市市場(chǎng)銷售可能不會(huì)增長，但是我們前期布局二三線市場(chǎng)將貢獻(xiàn)一定的銷售業(yè)績。同比增長率能達(dá)到兩位數(shù)。”
去二三線城市，不僅僅是世聯(lián)地產(chǎn)的應(yīng)急之道。一些代理行為了彌補(bǔ)銷售業(yè)績的低落，不斷開拓新市場(chǎng)。“但是短期內(nèi)在新市場(chǎng)建立團(tuán)隊(duì)和分公司并不是那么容易的事情。很多企業(yè)由于水土不服，團(tuán)隊(duì)不夠穩(wěn)定，個(gè)別企業(yè)還沒站穩(wěn)腳跟就退回去了。”甘偉說，每個(gè)城市都有自己不一樣的情況，有的需要重新組建團(tuán)隊(duì)，有的則需要兼并重組。
比如，在四川成都以及重慶一帶，活躍著眾多當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)代理行。2011年初，成都本土代理行就迎來了各大全國性代理行的一輪沖擊。世聯(lián)地產(chǎn)和思源經(jīng)紀(jì)更是以收購本地代理行的方式強(qiáng)勢(shì)入侵蓉城。當(dāng)?shù)卮硇幸驗(yàn)楦私獗镜刭彿空叩男睦眍A(yù)期，富有親和力的策劃和靈巧的營銷，不退反進(jìn)，不斷鞏固自身市場(chǎng)地位。這讓一些代理機(jī)構(gòu)很難站穩(wěn)腳跟，甚至無功而返。
而在武漢和長沙市場(chǎng)，當(dāng)?shù)卮頇C(jī)構(gòu)的市場(chǎng)份額基本已被一線代理行擠壓殆盡。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前在二線中部城市，一個(gè)即將開盤的項(xiàng)目會(huì)被數(shù)家代理行所“糾纏”，僧多粥少的困境讓代理行難以飽腹。
有評(píng)論認(rèn)為，全國房價(jià)下跌周期目前只是開始，對(duì)代理行業(yè)的銷售和業(yè)績影響，未來將更加明顯。尤其是第四季度，代理行業(yè)的“冬天”將直接導(dǎo)致部分巨頭出現(xiàn)全年凈利潤虧損。
“對(duì)于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)來說，年底本身就是淡季。在此基礎(chǔ)上，調(diào)控政策也持續(xù)不變，那么直接負(fù)責(zé)銷售的代理行肯定會(huì)更加為難。”上述匿名代理行人士預(yù)計(jì)，年末開發(fā)商降價(jià)銷售快速回籠資金，這會(huì)讓市場(chǎng)加速接近房價(jià)拐點(diǎn)。“降價(jià)是眾望所歸。”
房產(chǎn)中介的冬天
截至目前，北京二手房中介已關(guān)閉門店1000家左右，為三年來最多。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京二手門店已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月關(guān)店百家以上。全行業(yè)共有3000家門店關(guān)閉，約5萬名經(jīng)紀(jì)人失業(yè)。(記者 孫維晨)
