文/本刊記者 雷玄

數據來源：百度「問一問」

網友問題：長租公寓接連暴雷，房東、租客應如何維權？公寓跑路房東來趕租客、押金退不出來、退租貸款無法解除被迫上征信、與公寓的交涉陷入困境等情況應該如何處理？

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從目前暴過雷的幾種模式中，我們幾乎可以認定長租公寓背后的“高收低租”運營模式，與當初的“P2P”模式大同小異。先由長租公司以明顯高于市場的價格向房東收房，承諾按月付租，再以明顯低于市場的價格向租客出租，之后再要求租客租金一年一付，并向租客推出“租金貸”，以解決租客一次性無法支付年租之難處。

看似非常美好，但這里有個坑隨時會炸：一旦擴張過快或房屋空置率過高，抑或資金被公司挪做它用，就容易造成資金鏈斷裂，引發整體暴雷。

那么作為房東和租客又該如何維權，將基于以上問題和法律規定來看。

首先，房東和長租公司存在租賃關系的，房東基于物權，是有權要求租客騰房的。按照司法實踐中主流觀點，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止，也就是說，租客隨即喪失了合法占有權，因為債權無法對抗物權，房東享有租賃物的返還原物請求權除非租客請求代長租公司支付拖欠房東的租金。因此，此種情況下租客在騰房后只能依據和長租公司簽訂的《租賃合同》追究長租公司的違約責任。

第二種情況則是房東與長租公司存在的是委托關系而不是租賃關系，這種情況下房東和長租公司屬于一體，合同實際相對方是房東和租客，合同不因長租公司拖欠租金而存在效力瑕疵，因此房東仍應受租賃合同約束，租客可以根據租賃合同約定的期限繼續承租，無需騰房。如房東要求其搬離房屋甚至暴力清退物品的情況，租客可起訴，以維護自己的合法權益。

對長租公寓暴雷，建議房東和租客優先協商處理。我們必須明確在第一種情況下房東和租客其實都是受害者，最好的情況則是雙方重新簽訂租賃合同，對方損失雙方各承擔一半，而后各自向長租公司追責，這或許是最理想的辦法。

而如果協商不成，建議直接起訴由法院判決，房東勝訴則房客騰房支付多住時間的房租，房客勝訴則繼續居住到租賃合同期滿，此外，訴訟期間租客仍可繼續在房屋居住，最后敗訴的任一方在承擔責任后，可自行向長租公司追責。

對于暴雷的長租公寓是否涉嫌詐騙要看情況，如果長租公司就是以非法占有為目的的卷款潛逃，那么無論合同規定如何，只要有相應的證據或線索，就可以報警處理。

最后提醒各位租房者和房東，盡量選擇正規平臺，不要貪圖小中介的利益，最后導致自身出現利益糾紛，盡量與一手房東簽訂租賃合同。